إن قانون الملكية العقارية جاء ناظماً لكثير من الأحكام القانونية المتعلقة بالعقارات والتي كانت تنظم في تشريعات مستقلة تم إلغائها ليصبح قانون الملكية العقارية لسنة2019 وحتى أخر تعديلاته شاملاً لجميع تلك الأحكام ومعدلاً لبعض نصوصها التشريعية ، ومن التشريعات التي تم إلغائها قانون الاستملاك المنظم لجميع الأحكام القانونية المتعلقة بالاستملاك ، وجعل قانون الملكية العقارية شاملاً لتلك الأحكام وغيرها المتعلقة بالأموال غير المنقولة ، والسبب في ذلك هو إنشاء مرجع قانوني شاملاً متكاملاً ، يسهل الرجوع إلى أي نص قانوني يتعلق بالأموال غير المنقولة ، حيث يصبح المرجع الأول هو قانون الملكية العقارية كمرجع خاص بالإضافة إلى الرجوع إلى الأحكام العامة الواردة في القانون المدني الأردني، وسنتحدث في هذا المقال عن إجراءات طلب الاستملاك في ظل قانون الملكية العقارية لسنة 2019 وحتى آخر تعديلاته لسنة 2021 .
جدول المحتويات
الشراء المباشر أو المبادلة للعقار
قرار المجلس بخصوص طلب الاستملاك
إجراءات ما بعد صدور قرار الاستملاك
إجراء الكشف على العقار المستملك
حقوق الانتفاع أو الإجارة على العقار المستملك
المقصود بالاستملاك
يقصد بالاستملاك هو التملك الذي يتم من قبل جهات حكومية أو البلديات، وذلك عن طريق نزع الملكية الواقعة على الأموال غير المنقولة، وذلك بقصد تحقيق مشروع يعود بالنفع العام على المجتمع مقابل تعويض عادل عن الاستملاك، ويتم وفقاً للإجراءات المبينة في قانون الملكية العقارية.
وقد عرف قانون الملكية العقارية في المادة الأولى منه المقصود بالاستملاك وهو نزع ملكية عقار من مالكه أو حق التصرف فيه أو الانتفاع به أو الارتفاق عليه بمقتضي أحكام هذا القانون، ويقصد بالعقار الذي يقع عليه الاستملاك هو قطعة الأرض والبناء المقام عليها وأي حصة شائعة في أي منهما.
شروط الاستملاك
يشترط لاستملاك العقار أن يتم الاستملاك لغايات تحقيق منفعة عامة، وأن يكون هناك تعويض عادل يُدفع للجهة التي تم نزع الملكية منها، وبقصد بالنفع العام هو أن تكون الغاية من الاستملاك إنشاء مشروع مرفق عام أو إدارته أو تسهيل أدائه لوظائفه، وأي مشروع ينص القانون على أنه يحقق نفعاً عاماً
الشراء المباشر أو المبادلة للعقار
إن الشراء المباشر أو المبادلة وسائل تهدف إلى تحقيق التملك دون الاستملاك، فقبل القيام بالاستملاك على الجهة أو الشخص الراغب بالاستملاك أن يقوم بشراء العقار مباشرة، أو القيام بشراء عقار آخر ومبادلته مع العقار المراد استملاكه إن كان ذلك ممكن، وفي حال تعذر ذلك أو كانت طبيعة المشروع تقتضي الاستملاك فيتم الاستملاك دون اللجوء إلى الشراء المباشر أو المبادلة.
الأحكام التي تنظم الشراء المباشر أو المبادلة
نص قانون الملكية العقارية على أن للجهات التي يجوز لها الاستملاك أن تحدد الأحكام التي تنظم الشراء المباشر للعقار أو مبادلته أو اكتساب حق عيني عقاري عليه، وذلك وفقا لنظام يصدر لهذه الغاية، يسمى نظام الشراء المباشر للعقارات أو مبادلتها من الجهات من الجهات التي يجوز لها الاستملاك رقم 41 لسنة 2020.
نظام تنظيم الشراء المباشر أو المبادلة
يجب أن يتضمن نظام الشراء المباشر أو المبادلة البيانات التالية:
1_ الحالات التي يجب فيها على الجهة الراغبة في الاستملاك السير في إجراءات الشراء المباشر أو المبادلة.
2_الحالات التي يجوز فيها للجهة الراغبة في الاستملاك طلب الاستملاك مباشرة دون محاولة الشراء المباشر أو المبادلة.
3_الحالات التي يجوز فيها للجهة الراغبة في الاستملاك طلب الاستملاك بعد تعذر الشراء المباشر أو المبادلة.
4_ تعيين الجهة المشرفة على عملية الشراء المباشر أو المبادلة وتحديد مهامها وصلاحياتها.
5_ الإجراءات الواجب اتباعها عند الشراء المباشر للعقارات أو مبادلتها أو لاكتساب أي حقوق عينية عقارية.
7_ الإجراءات الكفيلة بضمان عدالة الشراء أو المبادلة للجهة الراغبة في الاستملاك وفي حفظ حقوق الطرفين.
8_تعيين الجهة المختصة بإجازة الشراء المباشر أو المبادلة واعتماده.
9_ بيان المعاملة التي يجري تسجيل العقار بمقتضاها لدى مديرية التسجيل.
إجراءات الاستملاك
أولاً: نشر إعلان الاستملاك
على الجهة الراغب بالاستملاك أن تقوم بنشر إعلان رغبته بالاستملاك في صحيفتين يوميتين محليتين، على أن تكون هذه الصحيفتين من الصحف الثلاث الأوسع انتشارا.
ثانياً: تقديم طلب الاستملاك لمجلس الوزراء
على الراغب بالاستملاك أن يتقدم لمجلس الوزراء بطلب استملاك العقار المراد استملاكه والموصوف في الإعلان، وذلك بعد نشر إعلان الرغبة بالاستملاك ومرور خمسة عشرة يوماً على تاريخ نشره، طالباً إصدار قرار باستملاك العقار خلال تسعين يوماً من تاريخ انتهاء المدة الواردة في إعلان الاستملاك، وفي حال مضت هذه المدة دون التقدم بطلب يعتبر إعلان الرغبة بالاستملاك كأن لم يكن.
مرفقات طلب الاستملاك
1_ خريطة العقار المطلوب استملاكه.
2_ تقرير كشف يتضمن وصفاً للعقار، وتقديراً أولياً لمقدار التعويض عن الاستملاك، على ألا يقل عن القيمة المعتمدة استنادا لقانون رسوم الأراضي، وما يثبت مقدرته على دفعه لمستحقيه.
قرار المجلس بخصوص طلب الاستملاك
قبل أن يقرر مجلس الوزراء بقبول طلب الاستملاك أو رفضه يأخذ بعين الاعتبار عدة اعتبارات وهي:
إذا كان طلب الاستملاك لغايات تحقيق مشروع لنفع العام، وفيما إذا كان للمستملك قدرة على دفع التعويض أم لا، بعد أن يأخذ المجلس قراره يقرر حسب مقتضى الحال استملاك العقار أو استملاك حق عيني عقاري لمدة محددة أو فرض حق ارتفاق أو قيد على ممارسة حق متفرع عن حق ملكية العقار، ويصدر قراره خلال 180 يوماً من تاريخ انتهاء المدة الواردة في إعلان استملاك، وفي حال عدم صدور قرار يكون اعلان الاستملاك كأن لم يكن ، وفي حال صدر نُشر قرار الاستملاك في الجريدة الرسمية يعتبر نشره بينة قاطعة على أن المشروع المراد استملاك العقار لأجله من أجل العقار العام.
هل من الممكن أن يعترض المجلس على المشروع المراد استملاك العقار لأجله؟
نعم، ففي حال كانت الجهة طالبة الاستملاك هي الحكومة أو البلديات، فلأسباب مبررة للمجلس أن يقرر استعمال العقار المستملك في مشروع آخر للنفع العام غير المشروع المقرر من قبل الجهة المستملكة، بشرط ألا يؤثر ذلك على مقدار التعويض الذي يجب دفعه، وألا يؤثر على أي حق من حقوق مالك العقار المستملك بما في ذلك تعويضه عن المساحة المستملكة دون تعويض عن عقاره.
إجراءات ما بعد صدور قرار الاستملاك
بعد أن يصدر قرار الاستملاك يتم تقديم صورة عن القرار وخريطة له إلى مدير التسجيل، ليقوم بقيد إشارة الاستملاك في السجل العقاري للعقار.
هل يجوز إجراء أي معاملة على العقار المستملك؟
لا، يمنع على مدير التسجيل إجراء أي معاملة على العقار المستملك، إلا بموافقة المستملك، باستثناء معاملات الانتقال والتخارج، وموافقة المستملك يجب ألا تصدر إلا بعد تعين مقدار التعويض الواجب دفعه رضائياً أو قضائياً.
ماذا إذا وقع الاستملاك على عقار غير مسجل؟
يتم تقديم كشف بأسماء واضعي اليد على العقار المستملك ومحال إقامتهم إلى مدير التسجيل.
إجراء الكشف على العقار المستملك
يتم إجراء كشف على العقار المستملك من قبل لجنة يشكلها المستملك، هذه اللجنة تحدد مهامها، وطريقة اتخاذ قراراتها ومواصفات التقرير الذي تضعه نتيجة الكشف على العقار المستملك بمقتضى تعليمات يصدرها المدير لهذه الغاية، حيث يتم تشكيل هذه اللجنة لإثبات واقع حال العقار المستملك وتقدير قيمة التعويض عن استملاك على ألا تقل عن القيمة المعتمدة استنادا لقانون رسوم تسجيل الأراضي.
مالك العقار المستملك
إذا كان العقار مسجل بالسجل العقاري فيكون من كان العقار مسجلاً باسمه عند صدور قرار الاستملاك هو مالك العقار، وفي حال كان العقار غير مسجل فيكون واضع اليد عليه عند صدور قرار الاستملاك هو مالكاً له.
لأي شخص أن يدعي بأنه صاحب الحق في التعويض عن استملاك العقار، وفي هذه الحالة يتم إيقاف إجراءات التعويض إلى حين البت في ملكية العقار، وتكون المحكمة هي صاحبة الاختصاص في الفصل في النزاع الواقع على ملكية العقار المستملك.
حقوق الانتفاع أو الإجارة على العقار المستملك
إذا تبين أن هناك أشخاص أصحاب حقوق انتفاع أو إجارة في العقار المستملك، فعلى مالك العقار أن يخبر المستملك خطياً بأسمائهم وحقوقهم خلال ثلاثين يوماً من تاريخ نشر قرار الاستملاك، كما يجوز لصاحب الحق بذلك خلال تلك المدة، فإذا لم يتم مالك العقار بتقديم الأسماء خلال المدة المحددة، يكون مسؤولاً عن التعويض.
من النصوص القانونية المتعلقة بإجراءات طلب الاستملاك
قانون الملكية العقارية
المادة 185
بعد صدور قرار الاستملاك، على المستملك القيام بما يلي:-
أ- تقديم صورة عن قرار الاستملاك وخريطة له إلى مدير التسجيل، الذي عليه قيد إشارة الاستملاك في السجل العقاري للعقار المستملك، وأن يمتنع عن إجراء أي معاملة عليه، باستثناء معاملات الانتقال والتخارج ، الا بموافقة المستملك، على أن لا تصدر هذه الموافقة الا بعد تعيين مقدار التعويض الواجب دفعه رضائيا أو قضائيا.
ب- تقديم كشف بأسماء واضعي اليد على العقار المستملك ومحال إقامتهم إلى مدير التسجيل، في حال كان العقار المستملك غير مسجل.
ج- إجراء كشف على العقار المستملك بوساطة لجنة يشكلها المستملك لإثبات واقع حال العقار المستملك تتولى الكشف على العقار المستملك لإثبات حاله وقت صدور قرار الاستملاك، وتقدير قيمة التعويض عن استملاكه وفقا لأحكام هذا الفصل. ويعد التقرير الذي تنظمه اللجنة نتيجة الكشف بينة أولية على تلك الحال لأغراض تقدير قيمة التعويض عن الاستملاك على ألا تقل عن القيمة المعتمدة استنادا لقانون رسوم تسجيل الأراضي.
د- تشكل اللجنة المشار إليها في الفقرة (ج) من هذه المادة، وتحدد مهامها، وطريقة اتخاذ قراراتها، ومواصفات التقرير الذي تضعه نتيجة الكشف على العقار المستملك بمقتضى تعليمات يصدرها المدير لهذه الغاية.
المادة 183
- للمجلس، إذا ثبت له أن تنفيذ المشروع يحقق نفعاً عاماً وأن لدى المستملك القدرة على دفع مبلغ التعويض، أن يقرر حسب مقتضى الحال، استملاك العقار أو استملاك حق عيني عقاري لمدة محددة أو فرض حق ارتفاق أو قيد على ممارسة حق متفرع عن حق ملكية العقار، على أن يصدر المجلس قرار الاستملاك خلال (180) مائة وثمانين يوماً من تاريخ انتهاء المدة الواردة في إعلان الاستملاك.
ب- ينشر قرار المجلس في الجريدة الرسمية ويعتبر نشره بينة قاطعة على أن المشروع الذي يراد استملاك العقار من أجله مشروع للنفع العام.
ج- إذا انقضت المدة الواردة في الفقرة (أ) من هذه المادة دون صدور قرار الاستملاك فيعتبر إعلان الاستملاك كأن لم يكن.
من اجتهادات محكمة المحاكم الأردنية فيما يتعلق بإجراءات طلب الاستملاك
الحكم رقم 7481 لسنة 2020 – بداية حقوق عمان
بتطبيق القانون على الوقائع الثابتة تجد المحكمة:
أنَ تاريخ الاستملاك موضوع الدعوى كان بتاريخ 15/6/2020،وبالتالي فان القانون الواجب التطبيق على وقائع النزاع هو قانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019، المنشور على الصفحة 2792 من عدد الجريدة الرسمية رقم 5573 بتاريخ 16/5/ 2019.
من جهة أخرى نجد أن المشرع الأردني قد نظم حق الملكية للأفراد وحرص على حماية هذا الحق وصونه من أي اعتداء، حيث نصت المادة 11 من الدستور الأردني بأنه لا يستملك ملك أحد إلا للمنفعة العامة وفي مقابل تعويض عادل حسبما يعين في القانون، وبالتالي يستفاد من أحكام هذه المادة أنها اشترطت لنزع الملك الخاص جبراً عن صاحبه شرطين أساسين:
أولاً: ألا تنزع الملكية إلا للمنفعة العامة
ثانياً:أن يكون ذلك لقاء تعويض عادل.
ثم جاءت عبارة وفقاً للقانون لتنسحب على ما سبقها من عبارات ولتدل على أن الدستور قد أناط بقانون الملكية العقارية إجراءات نزع الملكية وتقرير أسس التعويض وضماناته وفقاً للمادتين المادة 178 و 179 من قانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019، حيث أنه لا يستملك أي عقار إلا لمشروع يحقق نفعا عاما وفي مقابل تعويض عادل ووفق الإجراءات المبينة في هذا الفصل ويعد محققا للنفع العام لأغراض الاستملاك المشروع الذي يهدف إلى إنشاء مرفق عام أو إدارته أو تسهيل أدائه لوظائفه وأي مشروع ينص القانون على أنه يحقق نفعا عاما،
الحكم رقم 131 لسنة 2020 – بداية حقوق المفرق: الإعلان عن الاستملاك
بالرجوع الى نص المادة 199 من ذات القانون فقد بينت ((إذا لم يدفع عن التعويض عن الاستملاك الى المالك او لم يودع لحسابه خلال ثلاثين يوما ًمن تاريخ اكتساب قرار الحكم الدرجة القطعية بتحديده او من تاريخ الاتفاق عليه او من تاريخ التصديق على الاتفاق في الحالات التي يوجب القانون فيها هذا التصديق فتستحق على مبلغ التعويض فائدة سنوية مقدراها 5% من مبلغ التعويض إلى وقت دفعه للمالك او ايداعه في حسابه.
وبتطبيق القانون على وقائع هذه الدعوى تجد المحكمة ان المدعى عليها وزارة التربية والتعليم قد قامت بالإعلان عن استملاك كامل قطعة الأرض العائدة للمدعي جبرا دون دفع التعويض ودون الاتفاق عليه وكان ذلك استملاكا مطلقا وحيازة فورية لغايات انشاء مدارس وقد وافق مجلس الوزراء على الاستملاك وتم نشره في الجريدة الرسمية وهذا ما يعتبر وفقا لأحكام المادة 183/ب من قانون الملكية العقارية بينة قاطعة على ان المشروع المراد استملاك قطعة الأرض من اجله مشروعا للنفع العام بالمعنى المقصود قانوناً وحيث تم الاستملاك وفقا للإجراءات المرسومة في القانون وبالتالي فإن من حق المدعي استيفاء التعويض العادل عن المساحة المستملكة.