هذا النموذج يصلح كنموذج لعقد بيع شقة بالأقساط ، ويجب ملاحظة أنه يعتبر باطلا كل عقد جرى خارج دائرة الأراضي وفقا للقانون الأردني وأيضا معظم القوانين العربية ترتب البطلان على عدم التسجيل أو اتباع الشكلية القانونية المطلوبة في عقود بيع الشقق ، وهذا النموذج منشور للاستخدام في حال كان هناك سبب وجيه يمنع تسجيل العقد في دائرة الأراضي المختصة، مثل أن يكون البيع بالأقساط. ويقصد بالشقة هو جزء مفرز من بناية وقد تكون جزء من دور في البناية أو قد تكون عبارة عن دور كامل ، أما إذا كانت منفصلة فتسمى بيت أو منزل أو فيلا، وسنقدم في هذا الموضوع نموذجين الأول نموذج عقد بيع شقة بالأقساط ، والثاني نموذج عقد بيع ابتدائي لشقة وننضح دائما بقراءة موضوع كيفية كتابة العقد بطريقة صحيحة .
1- نموذج عـقد بيع شقة
الحمد لله رب العالمين والصلاة والسلام على أشرف الأنبياء والمرسلين نبينا محمد وعلى آلة وأصحابه أجمعين ومن تبعهم بإحسان إلى يوم الدين أما بعد :
بعون الله تعالى وتوفيقه تمّ الاتفاق بين كل من :
الطرف الأول (البائع) : ————————– – من عمان وسكانها ويحمل جواز سفر……………………… رقم: ( ) صادر من ( ) بتاريخ……………………………………..
الطرف الثاني (المشتري) : ——————— ويحمل جواز سفر فلسطيني – رقم: (————) صادر من (———–) بتاريخ7/4/2010م يمثله السيد/———— – من ………………. – ويحمل جواز سفر……………………… رقم: ( ) صادر من ( ) بتاريخ……………………………………..
الموضوع : الشقة رقم________ المقامة على قطعة الأرض رقم _______حوض ___________ رقم ________ من أراضي ___________________ . مواصفاتها وحدودها __________________________ __________________________ مساحتها _____________ .
الثمن : (———) ———— دينار أردني .
مقدمة : حيث إن الطرف الأول يملك الشقة موضوع العقد والتنازل عن ملكيتها وحيث إن الطرف الثاني يرغب في شرائها فقد تمَّ التوافق على ما يلي :
شروط العقد :
1-مقدمة العقد وشروطه جزء لا يتجزأ وتُقرأ مع بعضها وحدةً واحده.
2-يكون البائع مسئولاً عن تبرئة ذمة العقار من جميع الضرائب و الرسوم والتي منها ضريبة المعارف و المسقفات المفروضة على العقار حتى تاريخ هذا اليوم و يلتزم بنقل ملكية الشقة خالية مطهرة من أي دين أو التزام أو رهن أو غيره.
3-ثمن الشقة كاملاً ——————– دينار أردني تُدفع كما يلي: (اذا كان عقد بيع شقة أقساط)
أ – مبلغ (40,000) أربعون ألف دينار أردني يقر الطرف الأول أنه استلمها مجرد التوقيع على هذا العقد .
ب – مبلغ (11.000) إحدى عشر ألف دينار أردني تُدفع على أقساط شهرية ويستحق كل قسط من الأقساط في يوم (1) من كل شهر هجري عربي بمقدار: (200) مائتين دينار أردني اعتبارًا من تاريخ 1/رمضان/1432هـ الموافق1/8/2011م وحتى السداد التام . (اذا كان عقد بيع شقة أقساط)
4-يتحمل البائع كامل المسئولية عن صحة الأوراق الثبوتية التي أبرزها للمشتري و يتعهد البائع بتعويض المشتري عن أي عطل أو ضرر يلحق به إذا ظَهر أي تزوير أو تزييف أو إلغاء أو تعديل في الأوراق التي أبرزها. (اذا كان عقد بيع شقة أقساط)
5-يكون البائع مسئولاً عن أي مطالبةٍ أو أي حقٍ بمواجهة الغير فيما يتعلق بالعقار موضوع العقد قبل هذا التاريخ.
6-يتعهد البائع بنقل ملكية العقار موضوع العقد للمشتري فور سداد آخر قسط وضمن فترة زمنية لا تتجاوز أسبوع واحد.
7-يلتزم البائع بإخلاء العقار موضوع العقد وتسليمه خاليًا من الشواغل بريء الذمة غير مرتب عليه أي حق للغير ويقر أن العقار المبيع خالي من كافة الحقوق العينية أياً كان نوعها كالرهن و الاختصاص و الوقف والحكر و حقوق الانتفاع و الاتفاق ظاهرة أو خفيه كما يقر إنه حائز لهذا العقار دون منازعة و بصفة ظاهرة و غير منقطعة و لم يسبق له التصرف فيه.
8- اعتبارا من تاريخ توقيع العقد يَكون المشتري مسئولاً عن صيانة شقته و يكون له وحده حق الانتفاع بها و إدارتها.
9- تُوزع فاتورة الماء و الصرف الصحي على جميع سكان العمارة بالتساوي.
10- آلية سداد القسط: يعتبر القسط مسددًا بمجرد إثبات التَّحويل النَّقدي من قِبل الطَّرف الأول للطرف الثاني أو بمجرد الإيداع في أي حساب بنكي يعود للطرف الثاني أو بواسطة وصل استلام خطي.
11-بالنِّسبة لرسوم التسجيل يتحمل البائع نسبة 40% و يتحمل المشتري 60% من الرسوم المقدرة من قبل دائرة التسجيل.
12 – لا ينته هذا العقد بوفاة أو فقد أهلية أي من طرفي هذا العقد و في حال الوفاة أو فقد الأهلية لأي منهما – لا سمح الله – يسري هذا العقد بما فيه من حقوق و التزامات على ورثتهما أو من يخلفهما في الحقوق أو الالتزامات و على خَلفِ الطرف الأول القيام بكامل التزامات مورثهم وليس لهم الحق في الامتناع عن الإفراغ للطرف الثاني.
13-في حال إخلال البائع بشروط هذا العقد أو في حال عدم الحضور لنقل ملكية البناء المذكور للمشتري فيكون مُلزمًا بدفع مبلغ عشرة آلاف دينار تعويضًا اتفاقيًا للمشتري و يلزم بإعادة ما قبضه من مبالغ ، و في حال عدول المشتري عن الشراء فيكون مُلزمًا بدفع مبلغ عشرة آلاف دينار تعويضًا اتفاقيًا للبائع.
14- إذا امتنع الطرف الثاني عن التسديد أو تأخر في السداد لمدة تزيد عن ثلاثة أشهر أُعتبر هذا العقد مفسوخاً بين الأطراف دون حاجة إلى حكم محكمة شريطة إشعار الطرف الثاني بذلك برسالة مكتوبة على الفاكس رقم —————- وإمهاله لمدة أسبوعين لتسديد كامل الأقساط والدفعات المتأخرة ، و يجوز للطرف الأول بعد انقضاء هذه المهلة دون سداد وضع يده على الشقة فوراً.
حُرر هذا العقد من مقدمة وأربعة عشر بندا مكون من صفحتين على ثلاث نسخ أصلية تسلم كل طرف نسخته وقد تليت شروط العقد على الأطراف وفهموا مضمونه ووقعوه بكامل إرادتهم الحرة السليمة.
تحريرا في : / / 2011م
والله ولي التوفيق .
شاهد شاهد المشتري البائع
2- نموذج عقد بيع ابتدائي شقة
فيما يلي نموذج عقد بيع ابتدائي شقة
عقد بيع ابتدائي شقة
انه في يوم الموافق / / تحرر هذا العقد بين كل من :-
أولاً : السيد /…………. أردني الجنسية ـ بطاقة رقم……… والمقيم في……………( طــرف أول بائع )
ثانياً : : السيد…….. / ـ مصري الجنسية ـ بطاقة رقم ………… والمقيم في……….. ( طــرف ثاني مشترى )
أقر الطرفان بكامل أهليتهما القانونية للتعاقد والتصرف واتفقا على ما يأتي :-
البنـــــــد الأول
باع وأسقط وتنازل الطرف الأول (البائع) بيعاً تاما ونهائياً وبكافة الضمانات القانونية والفعلية وبموجب هذا العقد للطرف الثاني(المشترى) القابل لذلك ما هو الشقة رقم ( ) بالدور بعد الأرضي في العقار رقم ( ) المقام على قطعة الأرض رقم حوض رقم —– اسم ———- من أراضي —— شارع ………………………… ………………………… ………………………… ………………. والشقة محل البيع تبلغ مساحتها متر مربع وتتكون من ………………………… ……………………… ويشمل هذا البيع حصته الشائعة في أراضي العقد وأجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك والجدران الرئيسية والمداخل والممرات تعادل نسبته في الشقة المبيعة.
البنـــــــد الثاني
تم هذا البيع نظير ثمن إجمالي قدره ( بالأرقام )دينار (فقط “بالحروف” لا غير) وقد سدد الثمن بالكامل من يد ومال الطرف الثاني (المشترى) ليد البائع ويعتبر توقيعه على هذا العقد مخالصة نهائية بالثمن.
البنـــــــد الثالث
يقر الطرف الثاني ( المشترى ) بمعاينة الشقة موضوع البيع المعاينة التامة النافية للجهالة .
البنـــــــد الرابـع
من المتفق عليه أن الطرف الثاني (المشترى) أصبح مالكا للشقة محل البيع ملكية خالصة مفرزة كما يصبح شريكا على المشاع في ملكية الأرض وفى مرافق وملحقات العقار ويصبح من حق الطرف الثاني (المشترى)
التصرف بكل أوجه التصرفات القانونية في الشقة موضوع التعامل بوصفه مالكا لها ملكية مفرزة مع الحصة الشائعة في الأرض والملحقات والمرافق ويعتبر مسئولا عن سداد ما يستحق عليهـا مـن أمـوال أميرية والضرائب وغيرها من الأعباء الأخرى المفروضة والمقررة حاليا أو التي تفوض مستقبلا على انتفاعه وملكيته للشـقة المذكورة وذلك بوصفة ومالكـا لها ولا يجوز أن يرجع على الطرف الأول بأي شيء من ذلك
ويلتزم الطرف الثاني أيضا بالمساهمة شهريا في تكاليف إدارة وحفظ وصيانة المرافق والأجزاء المشتركة المخصصة لاستعمال جميع مالكي وحدات العقار ودفع أجرة البواب .
البنـــــــد الخامـس
يلتزم الطرف الأول (البائع) بعدم التعرض للطرف الثاني (المشترى) في انتفاعه بالشقة المباعة كما يضمن كافة المتعرضات الصادرة من الغير كما يقر الطرف الأول (البائع) بأن الشقة محل العقد خالية من الديون والرهون وكافة الحقوق العينية والتبعية أيا كان نوعها ، وانه الحائز الوحيد لها دون منازعة ولم يسبق لـه التصرف في الملكية للغير قبل ذلك .
البنـــــــد السادس
يلتزم الطرف الأول (البائع) أن يرد للطرف الثاني (المشترى) الثمن الذي قبضه في حالة تعرض الأخير لأي منازعة من البائع أو من الغير .
البنـــــــد السابـع
يلتزم الطرف الأول (البائع) بالحضور أمام المحكمة المختصة للإقرار بصحة التعاقد والشهر العقاري لإنهاء إجراءات العقد النهائي .
البنـــــــد الثامـن
تختص محكمة ————————— بنظر المنازعات التي قد تنشأ لا قدر الله عن هذا العقد
البنـــــــد التاسع
حـرر هذا العقد من نسختين سلمت لكل طرف نسخة للعمل بموجبها عند اللزوم .
طـرف أول بائع…………….طرف ثان مشترى
الاسم………………. الاسـم
التوقيع التوقيع
قبل نسخ النموذج فإن أي عقد على أرض أو عقار يجب ان يكون في الدائرة المختصة :
من حيث القانون تجد المحكمة ما يلي:
-نصت المادة (107) من القانون المدني على انه: (1. دفع العربون وقت إبرام العقد يفيد ان لكل من المتعاقدين الحق في العدول عنه الا إذا قضى الاتفاق بغير ذلك .
2. فاذا عدل من دفع العربون فقده وإذا عدل من قبضه رده ومثله).
– نصت المادة (168) من القانون المدني على انه: (
1. العقد الباطل ما ليس مشروعا بأصله ووصفه بان اختل ركنه أو محله أو الغرض منه أو الشكل الذي فرضه القانون لانعقاده ولا يترتب عليه اي إثر ولا ترد عليه الإجازة.
2. ولكل ذي مصلحة ان يتمسك بالبطلان وللمحكمة ان تقضي به من تلقاء نفسها.
3. ولا تسمع دعوى البطلان بعد مضي خمس عشرة سنة من وقت العقد).
– نصت المادة (249) من القانون المدني على انه: ( إذا انحل العقد بسبب البطلان أو الفسخ أو باي سبب أخر وتعين على كل من المتعاقدين ان يرد ما استولى عليه جاز لكل منهما ان يحبس ما أخذه ما دام المتعاقد الأخر لم يرد اليه ما تسلمه منه أو يقدم ضمانا لهذا الرد).
-نصت المادة (293) من القانون المدني على انه: (لا يسوغ لاحد ان يأخذ مال غيره بلا سبب شرعي. فان أخذه فعليه رده).
