قانون المالكين والمستأجرين مع أحدث التعديلات
قانون المالكين والمستأجرين الأردني، الصادر في عدد الجريدة الرسمية رقم 3984 بتاريخ 1994/08/01 على الصفحة 1656
الحالة: منقح ومحدث مع كامل التعديلات حتى سنة 2024
المادة 1
يسمى هذا القانون (قانون المالكين والمستأجرين لسنة 1994)، ويعمل به بعد شهرين من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية .
المادة 2
يكون للكلمات والعبارات التالية حيثما وردت في هذا القانون المعاني المخصصة لها أدناه ما لم تدل القرينة على غير ذلك:
العقار: المال غير المنقول المؤجر لغير أغراض الاستغلال الزراعي.
المالك: من يملك حق التصرف فيما يؤجره أو الشريك الذي يملك ما يزيد على نصف العقار أو الشخص الذي يخوله القانون حق إدارة العقار وأي شخص تنتقل اليه الملكية من المالك الأصلي.
المستأجر: الشخص المنتفع بالعقار عن طريق الإجارة.
بدل الإجارة: البدل المتفق عليه بين المالك والمستأجر في عقد الإجارة مضافاً اليه أي زيادة متحققة عليه بموجب أحكام هذا القانون وقوانين المالكين والمستأجرين السابقة له.
العرصة: الأرض الخالية من البناء.
المادة 3
تطبق أحكام هذا القانون على جميع العقارات المؤجرة في أنحاء المملكة باستثناء ما يلي: –
أ- العقارات المؤجرة لأغراض الاستغلال الزراعي أو تربية الحيوان.
ب- العقارات أو الأجزاء منها التي يقدمها الأشخاص الطبيعيون أو المعنويون للعاملين لديهم لغايات السكن بحكم ارتباطهم بالعمل لدى أولئك الأشخاص وبسببه سواء أكان السكن مقدما مقابل بدل إجارة أو دونه، أو كان من قبيل الامتياز أو الحق الناجم عن العمل أو المرتبط به أو كان جزءا من الأجر أو لم يكن كذلك، ويعتبر حق إشغال العقار المعنى في أي حالة من هذه الحالات منتهيا حكما بانتهاء ارتباط العامل بالعمل الذي قدم له السكن بسببه على ان يعطى مهلة ثلاثين يوما لإخلاء العقار.
ج- العقارات أو الأجزاء منها التي تملكها الحكومة، أو المؤسسات العامة ،أو البلديات، أو المجالس القروية ،أو مجالس الخدمات المشتركة التي تؤجر بموجب عقود لاستثمارها مثل الفنادق والصالات وأماكن العرض والبيع فيها ودور السينما، والمتنزهات، والمطاعم، وغيرها.
د- أي جزء من العقار يؤجر لشخص أو أشخاص بهدف تقديم الخدمات للعقار أو للمنتفعين به.
المادة 4
أ- يجوز للمستأجر إثبات الإجارة بجميع طرق الإثبات في العقود اللاحقة التي تجري بعد نفاذ هذا القانون.
ب- عقود الإجارة التي أبرمت قبل نفاذ هذا القانون ممن يملك حق التأجير بمقتضى الأحكام القانونية النافذة آنذاك، تعتبر قانونية ومعمولا بها.
المادة 5
أ- 1 – على الرغم من اي اتفاق مخالف، يحق للمستأجر بموجب عقد إجارة مبرم قبل تاريخ 31/8/2000 الاستمرار في إشغال المأجور بعد انتهاء مدة الإجارة العقدية وفقا لأحكام العقد وشروطه.
2- مع مراعاة الزيادات القانونية التي طرأت على بدل الإجارة للعقارات المؤجرة قبل 31/8/2000 بموجب التشريعات السابقة على نفاذ أحكام هذا القانون أو بالاتفاق بين المالك والمستأجر، يضاف إلى بدل الإجارة لجميع تلك العقارات المؤجرة منها لغايات السكن أو لغايات أخرى زيادة نسبية عادلة يحددها مجلس الوزراء عند نفاذ أحكام هذا القانون وفق نظام يصدر لهذه الغاية على أن تكون هذه الزيادة محققة للعدالة والسلم الاجتماعي في مختلف مناطق المملكة أو أي جزء منها.
3- على مجلس الوزراء إعادة النظر ببدل الإجارة بالنسب المئوية التي يراها محققة للعدالة و السلم الاجتماعي في مختلف مناطق المملكة أو أي جزء منها كل خمس سنوات وفقاً للنظام الصادر بمقتضى أحكام هذا القانون.
4- تسري أحكام هذه المادة على الدعاوى المنظورة التي لم يفصل بها بحكم قطعي قبل تاريخ نفاذ هذا القانون أما الدعاوى التي فصل بها بموجب أحكام القانون رقم (22) لسنة 2011 المتعلقة ببدل أجر المثل فلا تسري عليها الزيادات المنصوص عليها في هذه المادة قبل مرور عشر سنوات من تاريخ نفاذ أحكام هذا القانون.
ب-1- أما عقود الإيجار المبرمة بتاريخ 31/8/2000 وما بعده فتحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء أكان العقار مخصصا للسكن أو لغيره، وينقضي عقد الإيجار بانتهاء المدة المتفق عليها.
2- اذا نص العقد على تجدده تلقائياً ، فيتجدد العقد بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة ما لم يقم المستأجر بإشعار المؤجر بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء المدة الأصلية
ج- على أنه يجوز إخلاء المأجور في أي من الحالات التالية: –
1- اذا تخلف المستأجر عن دفع بدل الإجارة، أو اي جزء منه مستحق الأداء قانونا، أو تخلف عن دفع حصته من بدل الخدمات المشتركة المتفق عليها أو خالف اي شرط من شروط عقد الإجارة ولم يدفع ذلك البدل أو يراع ذلك الشرط خلال خمسة عشرة يوما من تاريخ تبليغه بذلك بموجب إنذار عدلي.
2- اذا تكرر تخلف المستأجر عن دفع بدل الإجارة أو تكررت مخالفته لاي شرط من شروط العقد ثلاث مرات أو أكثر رغم إنذاره بذلك بواسطة الكاتب العدل في الحالين وذلك دون حاجة لإنذار جديد.
3- اذا أجر المستأجر المأجور أو قسما منه لشخص آخر أو سمح له بإشغاله دون موافقة المالك الخطية أو أخلاه لشخص آخر دون تلك الموافقة.
4- اذا سمح المستأجر لشريك أو شركة بإشغال العقار المؤجر على انه اذا كان شخصان أو اكثر يشغلون العقار عن طريق الإجارة ويتعاطون العمل فيه ،وقاموا بتأليف شركة تضامن بينهم، فان ذلك لا يعتبر موجبا للإخلاء ويسري هذا الحكم الأخير على تشكيل شركة تضامن بين المستأجر وأفراد أسرته العاملين معه في نفس العقار.
5- اذا ترك المستأجر المأجور الذي استأجره قبل تاريخ 31/8/2000 بلا إشغال دون سبب مشروع لمدة سنة أو أكثر في العقارات المؤجرة لغايات السكن ، ولمدة ستة اشهر أو اكثر في العقارات المؤجرة لغاية أخرى.
6- اذا استعمل المستأجر العقار المأجور أو سمح باستعماله لغاية غير مشروعة.
7- اذا استعمل المستأجر المأجور لغير الغاية التي استأجره من أجلها ولا يعتبر استعمال المأجور لغاية مماثلة أو مشابهة للغاية المنصوص عليها في العقد استعمالا مخالفا.
8- اذا ألحق المستأجر ضرراً بالعقار أو بالمرافق المشتركة أو سمح بإحداث ذلك الضرر، أو احدث تغييرا في المأجور يؤثر على سلامته بشكل يتعذر معه إعادته الى ما كان عليه قبل إحداث الضرر أو يسمح بإحداث مثل هذا التغيير، ولا يسري هذا الحكم على التحسينات التي يدخلها المستأجر على العقار المأجور شريطة ان يزيلها عند ترك العقار اذا طلب المالك ذلك.
9- اذا لم يكن المالك مقيما في المنطقة التي يقع فيها عقاره المؤجر ولم يكن يملك عقاراً غيره، فيحق له تخليته ليسكن فيه عند عودته الى تلك المنطقة اذا اشترط ذلك في العقد ووفقا لأحكامه.
10- اذا انشأ المستأجر على ارض خاصة به أو تملك عقارا بدلا عن الماجور في حدود البلدية التي يقع فيها العقار اذا كان لغايات السكن أو في الموقع الذي يقع فيه العقار اذا كان لغايات أخرى غير السكن.
المادة 6
أ- يسمح للمالك بالبناء على سطح عقاره المؤجر إذا لم يكن هناك اتفاق على غير ذلك.
ب- للمالك الحق في تخلية الدرج المؤجر المؤدي الى سطح عقاره إذا رغب في البناء على ذلك السطح شريطة أن يكون قد حصل على رخصة بالبناء. وان لا يكون للسطح طريق آخر مساو لذلك الدرج في صلاحيته من جميع الوجوه في الوصول الى السطح وفي هذه الحالة يعطى لمستأجر الدرج على وجه الاستقلال تعويض يعادل أجرة خمس سنوات محسوبة وفقا للأسس الواردة في هذا القانون.
ج- يشترط ان يتم البناء على السطح بصورة لا تؤدي الى الإضرار بالمستأجر أو الانتقاص من انتفاعه بالمأجور بشكل جوهري.
د- تسري أحكام هذه المادة على العقارات المؤجرة قبل نفاذ هذا القانون.
المادة 7
أ- يستمر حق أفراد أسرة المستأجر الذين كانوا يقيمون معه في المأجور قبل وفاته في العقارات المؤجرة لغايات السكن قبل 31/8/2000 في إشغال المأجور وفقا لأحكام هذا القانون، كما يستمر حق ورثة المستأجر الشرعيين أو أحدهم وزوجته في إشغال العقارات المؤجرة لغير غايات السكن. على ان تنقطع حقوق الزوجة المتوفى عنه زوجها في الاستمرار بإشغال المأجور حال زواجها من آخر
ب- يستمر الحق في إشغال المأجور لغايات السكن إلى الزوجة المطلقة مع أولادها الذين هم في حضانتها أن وجدوا وذلك في حال صدر حكم قطعي من محكمة مختصة بطلاق تعسفي أو انفصال كنسي عند ترك الزوج للمأجور.
المادة 8
لا تسري أحكام المادة -5- من هذا القانون فيما يتعلق بحق المستأجر في الاستمرار في إشغال العقار بعد انتهاء إجارته على مواطني أي دولة أخرى غير المملكة الأردنية الهاشمية أو الهيئات التابعة لتلك الدولة الا إذا كانت التشريعات المعمول بها في تلك الدولة تمنح الأردنيين والهيئات الأردنية مثل هذا الحق، ويقع على المستأجر عبء إثبات ذلك.
المادة 9
أ- يحق للمالك تخلية العقار إذا رغب في إجراء تغيير أو تعمير وهدم فيه أو في البناء الذي يؤلف العقار قسما منه على وجه يؤثر في العقار، إذا توفرت الشروط التالية مجتمعة:
1- ان يكون قد مضى على انشاء البناء أربعون عاما.
2- ان يكون قد مضى على عقد الإجارة اثنا عشر عاما.
3- ان لا يكون بإمكان البناء القائم تحمل زيادة في الطوابق الى المدى الذي تسمح به أحكام التنظيم.
4- ان يكون قد استصدر رخصة قانونية بالبناء.
5- ان يكون المالك قد اخطر المستأجر بواسطة الكاتب العدل قبل مدة لا تقل عن ستة أشهر، على أنه اذا كان في العقار أو الجزء من العقار المراد هدمه أكثر من مستأجر واحد، فلا يجوز تنفيذ الأحكام التي تصدر بالإخلاء بمقتضى هذه المادة الا بعد صدور أحكام مماثلة بحق المستأجرين الآخرين أو الحصول على موافقتهم الخطية بتخلية ما يخصهم من العقار، وتعتبر مثل هذه الموافقة بمثابة حكم واجب التنفيذ.
ب- يتضمن الإخطار العدلي المشار اليه في البند -5- من الفقرة السابقة، الطلب الى المستأجر ان يقوم بأعلام المالك بواسطة الكاتب العدل فيما إذا كان يختار التعويض الذي يستحقه أو العودة الى المأجور بعد إعادة بنائه بأجر المثل وذلك خلال شهرين من تاريخ تبليغه الإخطار ويكون الحق في العودة مقيدا بنفس كيفية الانتفاع أو بغاية مماثلة لا تتعارض مع مقتضيات التنظيم. وفي حالة عدم إجابة المستأجر على الإخطار الموجه اليه خلال المدة المعينة يعتبر بأنه قد اختار التعويض.
ج- إذا اختار المستأجر التعويض عن الضرر الذي لحق به جراء الإخلاء ولم يتم الاتفاق بينه وبين المالك على مقدار التعويض يحق لاي منهما إقامة الدعوى لدى المحكمة المختصة لتقديره.
د- إذا اختار المستأجر العودة الى العقار في البناء الجديد الذي تم الترخيص بإنشائه وتعذر عليه ذلك بسبب عدم قيام المالك بهذا الإنشاء خلال ثلاث سنوات من تاريخ سريان الرخصة بصورة تمكن المستأجر من إشغاله أو لرفض المالك إعادة المستأجر الى العقار رغم إتمام إنشائه أو تغيير طبيعة أو صفة استعماله فللمستأجر الحق في إقامة الدعوى لدى المحكمة المختصة للمطالبة بالتعويض عن الضرر الذي لحق به جراء الإخلاء.
ه- على المالك إخطار المستأجر بوساطة الكاتب العدل بانه قد أتم انشاء البناء الجديد وان على المستأجر إبداء رغبته في العودة الى العقار خلال ثلاثين يوما من تاريخ تبليغ الإخطار وذلك بمقتضى جواب بوساطة الكاتب العدل.
و- إذا ابدى المستأجر رغبته في العودة الى العقار خلال المدة المبينة في الفقرة (ه) من هذه المادة ينظم المالك والمستأجر عقد إيجار جديدا بالشروط التي يتفقان عليها وفي حال عدم اتفاقهما يحق لاي منهما إقامة الدعوى لدى المحكمة المختصة لتحديد بدل اجر مثل سنوي للعقار بتاريخ إقامة الدعوى.
ز- إذا نكل المستأجر عن العودة الى العقار أو عن دفع بدل اجر المثل المقدر من المحكمة فيسقط حقه في المطالبة باي تعويض ويحق للمالك مطالبته ببدل العطل والضرر الذي لحق به.
المادة 10
يجوز إخلاء المأجور دون تعويض إذا كان آيلا للسقوط أو معرضا سلامة الأخرين أو ممتلكاتهم للخطر.
المادة 11
أ- لمالك العرصة المؤجرة لاي غرض الحق في تخليتها إذا توافر الشرطان المنصوص عليهما في البندين (4) و (5) من الفقرة (أ) من المادة 9 من هذا القانون دون ان يكون للمستأجر الحق في العودة الى العقار ويقتصر حقه على التعويض الذي يتم تقديره من المحكمة المختصة.
ب- إذا كان في العرصة المطلوب تخليتها اي بناء أقامه المستأجر بموافقة المالك-باستثناء الأكشاك أو غرف الحراسة أو ما يماثلها- فلا يجوز الحكم بتخلية العرصة الا إذا كان قد مضى على إقامة ذلك البناء عشر سنوات على الأقل.
المادة 12
إذا لم تكن كيفية دفع بدل الإجارة مبينة في العقد فتعتبر الأجرة مشاهرة تدفع في بداية كل شهر من أشهر العقد.
المادة 13
أ- يلزم المستأجر بدفع بدل الإجارة أو اي قسط منه مستحق الأداء طيلة المدة التي تستغرقها رؤية الدعوى المتعلقة بالمأجور ويكون التخلف عن دفعه سببا مضافا لأسباب دعوى التخلية القائمة إذا طلب المالك من المحكمة أن تأمر المستأجر بدفع الأجرة المستحقة ولم يقم بالدفع خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تبليغه أو تبليغ وكيله أمر المحكمة أو إذا لم يثبت انه دفع تلك الأجرة.
ب- دون الإخلال بأحكام المادة (19) من هذا القانون، إذا امتنع المستأجر عن تخلية المأجور أو تسليمه عند انتهاء مدة الإجارة، يجوز للمالك مطالبة المستأجر بدفع تعويض يتم احتسابه إما على أساس اجر المثل أو بدل الإجارة المحدد بالعقد وفقاً لما يختاره المالك وذلك عن كامل المدة التي تستغرقها رؤية دعوى منع المعارضة في منفعة العقار المأجور أو اي دعوى أخرى لاسترداد المأجور أمام محكمة الدرجة الأولى
ج- على الرغم مما ورد في اي قانون آخر، تعتبر المحكمة التي تنظر في دعوى الإخلاء أو دعوى منع المعارضة أو اي دعوة متعلقة بالمأجور صاحبة اختصاص بالحكم بالأجرة المستحقة والتعويض المنصوص عليه في الفقرة (ب) من هذه المادة واي مطالبات أخرى متعلقة بالمأجور مهما بلغت قيمتها وذلك مع الحكم الصادر في تلك الدعوى.
المادة 14
يعتبر بدل الإجارة الذي حدده هذا القانون مطبقا من تاريخ نفاذ أحكامه ويسري على العقود السارية المعقودة قبل ذلك دون مساس بتواريخ الاستحقاق المبينة في تلك العقود.
المادة 15
يعتبر إيداع الأجرة الى صندوق المحكمة التي يقع العقار ضمن منطقتها إيداعا قانونيا ووفاء، ويرسل ديوان المحكمة إشعارا الى المالك بالإيداع ودعوة للاستلام مقابل رسم مقطوع قدره دينار واحد يدفعه المودع.
المادة 16
تتم إعادة النظر في بدل الإجارة كل خمس سنوات وفقا لأحكام البند (2) من الفقرة (أ) من المادة (5) من هذا القانون.
المادة 17
أ- إذا قام المالك أو أمر بالقيام بعمل يقصد منه إزعاج المستأجر أو الضغط عليه لتخلية العقار أو زيادة الأجرة كقطع المياه أو سد المجاري أو أتلاف أي من الأشياء التابعة له أو كانت فيه أو أزالتها أو تعطيل الخدمات المشتركة فللمستأجر تصليح أو إعادة أو تركيب ما تم إتلافه أو إزالته بعد إخطار المالك بذلك وحسم النفقات من بدل الإجارة.
ب- إذا لم يؤد المؤجر كل الخدمات المتفق عليها أو بعضها صراحة أو ضمنا دون مسوغ مشروع للمستأجر أن يطالب المؤجر عن كل واقعة منها بتعويض عادل.
ج- للمحكمة إذا رأت غبنا يلحق بالمؤجر في عقود الإجارة الذي يشمل الماء والكهرباء وما ماثلها من خدمات أن تحكم بتقدير قيمة تلك الخدمات الملحوظة حين العقد وتفريقها عن الأجرة وإلزام المستأجر بما يزيد على ذلك.
المادة 18
يعتبر عقد الإجارة سنداً تنفيذيا قابلاً للتنفيذ للمطالبة بالأجور المستحقة بموجبه لدى دائرة التنفيذ المختصة وفق أحكام التشريعات النافذة.
المادة 19
يجوز للمؤجر بموجب عقد إجارة خطي اتباع الإجراءات التالية لإخلاء أو استرداد العقار المأجور واستلامه خالياً من الشواغل إذا كان سبب الإخلاء أو الاسترداد انتهاء مدة عقد الإجارة وفق أحكام العقد أو وفق أحكام الفقرة (ب) من المادة (5) من هذا القانون: –
أ- إذا قام المالك بإخطار المستأجر بلزوم إخلاء أو رد المأجور بانتهاء مدة عقد الإجارة وامتنع المستأجر عن إعادة المأجور خلال مدة عشرة أيام من تاريخ تبليغه الإخطار أو تاريخ انتهاء مدة عقد الإجارة إيهما لاحق، فيعتبر ذلك سببا مشروعا للمالك لتقديم طلب الى قاضي الأمور المستعجلة لدى المحكمة المختصة لاستصدار قرار بإخلاء أو استرداد المأجور وللقاضي أو من ينتدبه إجراء الكشف لإثبات واقع حال المأجور إذا وجد ذلك ضرورياً.
ب- يعتبر القرار المستعجل بقبول الطلب سنداً تنفيذياً قابلاً للتنفيذ كحكم قضائي وفق أحكام قانون التنفيذ إذا تحقق الشرطان التاليان مجتمعين: –
1- انقضاء مدة عشرة أيام من اليوم التالي لتاريخ تبليغه للمستأجر بدون الطعن فيه أو تأييد محكمة الاستئناف للقرار المستعجل في حالة الطعن فيه وعلى محكمة الاستئناف ان تنظر في هذا الطعن مرافعة.
2-تقديم المالك من غير المؤسسات العامة والبنوك كفالة عدلية أو مصرفية يقدر قيمتها قاضي الأمور المستعجلة أو المحكمة المختصة وذلك لضمان العطل والضرر الذي قد يلحق بالمستأجر اذا تبين ان المالك غير محق بطلبه.
ج- على الرغم مما ورد في اي قانون آخر، لا يكون المالك ملزماً بإقامة دعوى موضوعية بشأن القرار المستعجل القاضي بإخلاء أو استرداد المأجور، كما لا يمس القرار المستعجل حق اي طرف بإقامة دعوى موضوعية ضد الطرف الآخر لتقديم اي ادعاءات أو مطالبات وفق أحكام التشريعات النافذة.
د- إذا مضت مدة ثلاثين يوما من تاريخ تبليغ المستأجر للقرار المستعجل وبدون ان يقدم المستأجر دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة بخصوص عقد الإجارة موضوع القرار المستعجل فعلى قاضي الأمور المستعجلة إنهاء مفعول الكفالة العدلية أو إعادة الكفالة المصرفية الى المالك بناء على طلبه.
ه- إذا كان العقار مؤجراً مفروشاً فلا يلزم توجيه الإخطار وإجراء الكشف المشار إليهم في الفقرة (أ) من هذه المادة، ويعتبر القرار المستعجل الصادر بقبول طلب الإخلاء أو الاسترداد قابلاً للتنفيذ كحكم قضائي فور صدوره وذلك على الرغم مما ورد في البندين (1) و(2) من الفقرة (ب) من هذه المادة.
المادة 20 إذا عرض المستأجر على المالك استلام العقار المأجور بسبب انتهاء مدة الإجارة وامتنع المالك عن استلامه رغم تبلغه إنذاراً عدلياً بذلك، يجوز للمستأجر ان يقدم طلباً الى قاضي الأمور المستعجلة لتسليم العقار المأجور الى المحكمة وذلك دون الإخلال بحقوق الطرفين وفق أحكام العقد.
المادة 21 يلغى قانون المالكين والمستأجرين رقم- 62- لسنة 1953 وتعديلاته.
المادة 22 رئيس الوزراء والوزراء مكلفون بتنفيذ أحكام هذا القانون.
