تعد العقارات من الأموال غير المنقولة والتي أجاز القانون أن تكون محل ضمان للالتزام بالوفاء بدين، فيجوز أن يكون العقار محل للرهن التأميني وهو حق يمنح الدائن المرتهن بأن يستوفي دينه من المقابل النقدي للعقار المرهون وبالتقدم على الدائنين العاديين والدائنين التاليين له في المرتبة، فحق الرهن التأميني من حقوق الامتياز والتي تمنح صاحبها حق الأولوية في الحصول على دينه، كما يمنح حق الرهن التأميني للدائن حق تتبع المال محل الرهن، فالأصل أن أطراف العلاقة القانونية محل الرهن العقاري هم المدين الراهن والدائن المرتهن إلا أنه قد يكون هناك طرف ثالث في هذه العلاقة وهو الحائز وهو من انتقلت إليه ملكية العقار المرهون وهو غير مسؤول عن الدين ولا علاقة له بالدائن سوى أنه تملك عقاراً مرهوناً له، فمن حق الدائن المرتهن تتبع العقار المرهون الذي انتقلت ملكيته للحائز والتنفيذ عليه ، فكيف للحائز أن يتصرف في هذه الحالة وهو ليس مسؤولاً عن الدين محل العقار المرهون؟ .
وللحائز الخيار بأن يمنع الدائن المرتهن من التنفيذ على العقار المرهون بإحدى هذه الحالات وهي: أداء الدين، تطهير العقار، تخلية العقار، وإلا كان للدائن المرتهن نزع ملكية العقار وذلك بالتنفيذ عليه وبيعه بالمزاد العلني.
وخيار الحائز بتخلية العقار لمنع التنفيذ عليه هو موضوع مقالنا هذا، فما موقف القانون الأردني من خيار الحائز بتخلية العقار، هذا ما سنتناول الحديث عنه بالاستناد إلى كل من القانون المدني الأردني لسنة 1976 وقانون الملكية العقارية لسنة 2019، والمقارنة مع القانون المصري لسنة 1948، وذلك على النحو الآتي:
جدول المحتويات
حق الدائن المرتهن بتتبع العقار المرهون
خيار الحائز بتخلية العقار المرهون
الآثار المترتبة على تخلية العقار المرهون
حق الحائز بالرجوع على المالك السابق أو المدين
رهن العقار رهناً تامينا
إن الرهن التأميني من الحقوق العينية التبعية، وقد عرفته المادة 1322 من القانون المدني الأردني على أنه: عقد به يكتسب الدائن على عقار مخصص لوفاء دينه حقاً عينياً يكون له بمقتضاه أن يتقدم على الدائنين العاديين والدائنين التالين له في المرتبة في استيفاء حقه من ثمن ذلك العقار في أي يد يكون.
ويتكون الرهن التأميني من عناصر وهي: الشيء موضوع الرهن، والراهن والمرتهن، ويتمتع بعدة خصائص وهي أنه حق عيني، حق عقاري، حق عيني تبعي، حق لا يتجزأ.
كيف ينشأ الرهن العقاري؟
إن الرهن العقاري ينشأ ويثبت بالتسجيل.
كيف انتقلت ملكية العقار مع أنه مرهون للغير؟
إن قيام الراهن برهن عقاره لصالح الدائن المرتهن لا يعني منه من التصرف بعقاره المرهون، فله أن يتصرف أي من التصرفات المادية والقانونية بشرط ألا يؤثر ذلك على قيمة العقار، وعليه قيام الراهن ببيع العقار المنقول لا يؤثر بالرهن بل ينتفل العقار للغير محملاً بذات الرهن.
فقد جاء بنص المادة 1335 من القانون المدني الأردني على أنه: للراهن أن يتصرف في عقاره المرهون رهناً تأمينياً دون أن يؤثر ذلك على حقوق المرتهن، وجاء في نص المادة 168 من قانون الملكية العقارية أن للراهن أن يبيع العقار المرهون رهناً تأمينياً، ويسأل في مواجهة المرتهن عن كل ضرر يلحق بالعقار المرهون إلى حين الوفاء بالدين وذلك في حدود مسؤوليته.
ومن أسباب انتقال ملكية العقار المرهون للغير هي: النقل كسبب من أسباب ملكية المرهون، أو الحقوق القابلة للرهن أو بسبب الهبة بعوض أو بدون عوض أو بالوصية، فكل من تنتقل له ملكية العقار المرهون هو حائز للعقار.
هل يجوز عند رهن العقار الاتفاق على تقييد حرية الراهن في التصرف فيه؟
لا لا يجوز ذلك وكل اتفاق على تقييد حرية الراهن في التصرفات المادية أو القانونية على العقار محل الرهن هو باطل، فالقيد الوحيد على الراهن هو ألا تؤدي تصرفاته إلى نقص قيمية العقار أو القيام بهدم مثلاً.
الحائز على العقار المرهون
إن الحائز على العقار المرهون هو من انتقلت إليه ملكية العقار المرهون ويكون شخصاً من الغير بالنسبة لعقد الرهن فهو الغير الذي يكتسب ملكية العقار المرهون، واصطلاح الغير هنا مستعمل في معنى خاص يختلف عن المعنى المألوف لهذا الاصطلاح، فمن انتقلت إليه الملكية هو صاحب حق عيني على العقار ولذلك لا يعتبر حائزاً في القواعد العامة، والمقصود باصطلاح الحائز هنا دلالة على أن هذا الشخص أجنبي عن الدين[1] .
إن حائز العقار هو من تنتقل ملكية العقار له وبغض النظر عن سبب الملكية هبة أو وصية أو بيع، كما سبق وأن ذكرنا سابقاً. فالحائز هو بالأصل مالك للعقار إلا أنه يعتبر حائزاً بالنسبة لقيمة العقار فيما يتعلق بعلاقة المديونية بين الدائن والمدين والتي محلها العقار المرهون، فهو وإن لم يكن مسؤولاً بصفة شخصية عن الدين إلا أن مسؤوليته تكون مقتصرة على قيمة العقار كما ذكرنا، ومسؤوليته تكون عينية تنقضي باستنفاذ قيمة العقار المرهون.
هل يعتبر كل من المستأجر والوارث من الحائزين على العقار المرهون؟
بالنسبة للمستأجر فلا يعتبر حائزاً لن عقد الإيجار يكسبه حقاً شخصياً بالانتفاع بالمأجور ولا يكسبه حقاً عينياً، فلا ترفع دعوى الرهن عليه ولا ينزع العقار من يده بل توجه إجراءات التقاضي ضد الراهن.
أما بالنسبة للوراث فلا يعتبر جائزاً أيضاُ إلا أنه أقرب إلى مركز الحائز، لأنه لا تركة إلا بعد سداد الديون فإذا انتقلت ملكية العقار المرهون بعد وفاة الراهن فيكون مسؤولاً عن قيمة الرهن بما عادل قيمة العقار المرهون، فإذا كانت قيمة العقار تنقص عن قيمة الدين فإن الوارث غير مسؤول عن سداد الدين.
شروط حائز العقار المرهون
1_ ألا يكون حائزاً مسؤولاً مسؤولية شخصية عن الدين المضمون.
2_ أن يكون الحائز قد اكتسب ملكية العقار المرهون أو حقاً عينياً قابلاً للرهن وللبيع بالمزاد العلني بصفة مستقلة.
3_ أن يكون الحائز قد اكتسب الحق بعد تسجيل الرهن وقبل إخطار المدين بالوفاء.
حق الدائن المرتهن بتتبع العقار المرهون
هو حق الدائن المرتهن في تتبع العقار في حالة تصرف الراهن فيه بعد الرهن، فيصبح بيد الحائز، ومعنى التتبع هو أن يكون للدائن المرتهن الحق في تنفيذ على العقار المرهون في الأحوال التي تنتقل فيها ملكية هذا العقار إلى غير الراهن، أو يكتسب فيها الغير عليه حقاً قابلاً للرهن [2].
وقد نص المشرع الأردني على حق التتبع في المادة 1352 من القانون المدني الأردني حيث جاء فيها: للدائن المرتهن رهناً تأمينياً حق تتبع العقار المرهون في يد أي حائز له، لاستيفاء دينه عند حلول أجل الوفاء به طبقاً لمرتبته.
شروط تحريك حق التتبع من قبل الدائن المرتهن
1_ أن يكون هناك حائز للعقار المرهون.
2_ أن يكون المدين الراهن قد تصرف في العقار المرهون.
3_ أن يسجل عقد الرهن في السجل العقاري.
4_ ألا يكون هناك مانع يحول دون تتبع العقار المرهون، كاستملاك العقار للمنفعة العامة، فتنقل ملكية العقار للدولة مطهراً من أيه حقوق عليه ولا يكون للدائن المرتهن إلا حق التقدم على مقابل نزع الملكية.
5_ أن يكون حق الدائن المرتهن حال الأداء، ويمتنع المدين عن سداد الدين المضمون بالرهن.
موقف الدائن المرتهن من انتقال ملكية العقار المرهون للغير وعدم قيام المدين بسداد قيمة الدين المرهون
للدائن المرتهن الخيار إما بالتنفيذ على العقار وهنا له الحق بمباشرة حق التتبع والتنفيذ على العقار وذلك بعد إنذار المدين والحائز، أو أنه يختار مطالبة المدين بقيمة الدين دون التنفيذ على العقار، فسندات الرهن لا تجبر الدائن على التنفيذ على العقار بل له الخيار إما بالتنفيذ على العقار، أو المطالبة بقيمة الدين بشكل مستقل وبعيداً عن العقار.
موقف الحائز من عدم قيام المدين الراهن بسداد قيمة الدين محل العقار المرهون
كما سبق وأن ذكرنا في بداية المقال أن الحائز للعقار المرهون بالخيار إما أداء قيمة الدين أو تطهير العقار أو بإخلائه وله أن يقوم بأي من هذه الإجراءات قبل أن يتخذ الدائن أي إجراء في مواجهته.
خيار الحائز بتخلية العقار المرهون
متى ما بدء الدائن المرتهن بمباشرة إجراءات حق التتبع كان للحائز اللجوء إلى خيار التخلية، وإلا وجد نفسه ملزماً بتحمل إجراءات نزع الملكية، والحقيقة أن المشرع الأردني لم يذكر هذا الخيار في نصوصه القانونية على خلاف كل من الخيارين السابقين لهذا الخيار وهما أداء قيمة الدين أو تطهير العقارـ، إي أنه لم يأخذ به ـإلا أننا سنحاول إلقاء الضوء على مفهوم التخلية وإجراءاتها وفقاً للقوانين العربية الأخرى ومنها القانون المصري.
مفهوم التخلية
يعرف خيار التخلية على أنه: هو رفع الحائز يده عن العقار المرهون وتركه للدائنين المرتهنين يتخذون إجراءات نزع ملكيته في مواجهة حارس أو أمين للعقار تعينه المحكمة[3]، كما يعرف خيار التخلية على أنه قيام الحائز بترك العقار المرهون بحيث ينتقل هذا العقار المرهون إلى حارس قضائي تعينه المحكمة ليتخذ الدائنون المرتهنون إجراءات التنفيذ تجاهه، بدلاً أن تتم في مواجهة الحائز[4].
السند القانوني لخيار التخلية في القانون المصري
نص المادة 1060/1 من القانون المصري رقم 131 لسنة 1948 على حق الحائز في التخلية عن العقار المرهون حيث جاء فيها: 1_ يجوز للدائن المرتهن عند حلول أجل الدين أن ينزع ملكية العقار المرهون في يد الحائز لهذا العقار، غلا إذا اختار الحائز أن يقضي الدين أو يطهر العقار من الرهن أو يتخلى عنه.
متى يمنع الحائز من مباشرة إجراء التخلية؟
لا يحق للحائز تخلية العقار المرهون في حال عرض الحائز على الدائنين المرتهنين تطهير العقار المرهون، أي تحرير العقار المرهون من الحقوق العينية المترتبة عليه من خلال عرض مبلغ من النقود يمثل القيمة الحقيقية للعقار المرهون ووافق جميع الدائنين المسجلة حقوقهم على المرهون فيصبح بذلك مسؤولاً شخصياً بدفع المبلغ الذي عرضه[5]، أما إذا رفض الدائنون عرض الحائز وباشروا في إجراءات نزع الملكية فإن حق الحائز في ممارسة إجراءات التخلية يبقى قائماً.
من له الحق بتخلية العقار؟
الحائز، والكفيل العيني.
ميعاد تخلية العقار المرهون
تبدأ إجراءات التخلية من وقت إنذار المدين بالدفع أو نزع الملكية ومن ثم يجب إنذار الحائز ليحدد موقفه إما بأداء الدين أو تطهير العقار أو تخليته.
إجراءات تخلية العقار
وإجراءات التخلية تكون بأن يقدم الحائز تقريراً بالتخلية إلى قلم كُتاب المحكمة التي يقع في دائرتها العقار المرهون، يؤشر بذلك التقرير في هامش تنبيه نزع الملكية، كما يجب أن يعلن الدائن المباشر للإجراءات بهذه التخلية في مدى خمسة أيام من وقت التقرير بها، حينئذ تتوقف إجراءات التنفيذ في مواجهة الحائز لتخلية عن حيازة العقار المرهون بما تقدم من إجراءات، وبعد أن تتوقف الإجراءات في مواجهة الحائز يكون لكل من له مصلحة في تعجيل الإجراءات أن يطلب إلى قاضي الأمور المستعجلة تعيين حارس لاتخاذ الإجراءات في مواجهته إلى أن يباع العقار بالمزاد العلني، ويحق للحائز دخول المزاد فإن رسى المزاد عليه تأيدت ملكيته للعقار، أما إن رسا المزاد على غيره انتقلت الملكية منه إلى من رسى عليه، وحينئذ تطبق الأحكام المتعلقة بنزع ملكية الحائز[6].
وبتخلية العقار المرهون يكون بذلك الحائز قد تخلى عن حيازة العقار المرهون ونقلها إلى الدائن حتى يستطيع الدائن بيعه واستيفاء دينه، وبهذا لا يكون التخلي إلا للدائن[7].
الفرق بين التخلية والتخلي
إن التخلية التي يقوم بها الحائز من شانها إبداع إجراءات التنفيذ على العقار في مواجهة الحائز ونقلها لمواجهة شخص آخر يسمى الحارس أو الأمين والتي تقوم المحكمة بتعينه، حيث يبقى العقار مملوكاً للحائز، والهدف من التخلية هو تجنب ظهور اسم الحائز في إجراءات البيع بالمزاد العلني، وبتالي محافظة الحائز على سمعته المالية، وتجنب مشقة إدارة العقار المرهون[8]، أما التخلي هو تصرف بإرادة منفردة يهدف إلى ترك الحق العيني عن الشيء وبذلك ينقضي الالتزام.
الآثار المترتبة على تخلية العقار المرهون
1_ تعيين الحارس القضائي.
بتخلية الحائز للعقار تنتقل إجراءات التنفيذ على العقار لتصبح في مواجهة الحارس القضائي والذي يتم تعينه من قبل المحكمة المختصة فيكون هو المسؤول عن إدارة العقار.
2_ تحمل إجراءات نزع الملكية.
منح المشرع الأردني الحائز فرصة للاحتفاظ بملكية العقار المرهون عن طريق منحه الحق في الاشتراك في المزايدة مع تحمله إجراءات نزع الملكية، حيث أن إجراءات المزاد العلني ليس من شأنها أن تؤثر على المركز القانوني لحائز العقار المرهون قبل تسجيل قرار رسو المزاد، إذ يبقى مالكاً للعقار المرهون حتى تسجيل قرار رسو المزاد.
حالة رسو المزاد على الحائز
نصت المادة 1358 من القانون المدني الأردني على أنه: يجوز لحائز العقار المرهون رهناً تأمينياً أن يدخل في إجراءات بيع العقار بالمزاد، فإذا رسا المزاد عليه وأدى الثمن اعتبر مالكاً للعقار بمقتضى سند ملكيته الأصلي ويتحرر العقار من الحق المسجل.
حالة رسو المزاد على غير الحائز
في حال رسو المزاد على غير الحائز يتحمل الشخص الذي رسى عليه المزاد كافة النفقات والمصاريف التي أنفقها الحائز في سند ملكيته وفي تسجيل السند وكذلك مصاريف الإعلانات ومصاريف إجراءات التطهير، وبعد ذلك تنتقل ملكية العقار من الحائز إلى الشخص الذي رسى عليه المزاد محرراً من كافة الحقوق المقيدة عليه.
حق الحائز بالرجوع على المالك السابق أو المدين
حيث أن الحائز قد انتقلت له ملكية العقار بأحد أسباب الملكية وحيث أن الحائز غير مسؤول بصفة شخصية عن الدين محل الرهن العقاري وقد تم نزع ملكية العقار منه، فمن حقه الرجوع على مالك العقار السابق بدعوى ضمان الاستحقاق، فإذا كان المالك السابق بائعاً أقام عليه دعوى استحقاق المبيع، وإذا كان واهباً أقام دعوى استحقاق الموهوب والتي بموجبها لا يكون الواهب ضامناً إلا إذا تعمد إخفاء سبب الاستحقاق، ولكن إذا كانت الهبة بعوض فلا يضمن الاستحقاق إلا بقدر ما أداه الموهوب له الحائز من عوض.
كما للحائز أن يرجع على المدين الراهن بدعوى إثراء بلا سبب بما دفعه زيادة عما في ذمته بمقتضى سند ملكيته ويحل محل الدائنين الذين وفاهم حقوقهم وبوجه خاص يحل محلهم فيما له من تأمينات قدمها المدين دون التأمينات التي قدمها شخص آخر غير المدين أي ( الكفيل) والعلة في حرمان الحائز من الرجوع على الكفيل على الرغم من حلوله محل الدائنين أنه لو بقي المرهون بيد المدين ولم ينتقل إلى الحائز فليس للمدين أن يرجع على الكفيل في حالة التنفيذ عليه لذا فلا يصح أن يسوء مركز الكفيل بمجرد قيام المدين بالتصرف في المرهون للحائز[9].
[1] ماجد عبد المجيد عبد الحميد الكساسبة، المركز القانوني للحائز في الرهن التأميني: دراسة مقارنة، رسالة دكتوراه- جامعة عمان العربية، 2008، ص 65.
[2] عبد المنعم البدراوي، التأمينات العينية (الرهن الرسمي- حق الاختصاص- الرهن الحيازي- حقوق الامتياز، 1999، ص 162.
[3] محمد علي أمام، التأمينات الشخصية والعينية، القاهرة مطبعة نهضة مصر، 1959، ص 386.
[4] إبراهيم الصرايرة، تخلية العقار المرهون في القانون الأردني، بحوث ومقالات، جامعة النجاح الوطنية، 2022، ص 798.
[5] سمير عبد السيد تناغوه، التأمينات الشخصية والعينية، الكفالة، الرهن الرسمي، حق الاختصاص، الرهن الحيازي، حقوق الامتياز، ط1، منشأة المعارف، الإسكندرية، ص 250.
[6] ماجد عبد المجيد عبد الحميد الكساسبة، المرجع السابق، ص 195.
[7] حسام الدين كامل الأهواني، التأمينات العينية في القانون المدني المصري، الطبعة الثالثة، 1999-2000، ص 551.
[8] عبد الرازق أحمد السنهوري، الوسيط في شرح القانون المدني الجديد، ج 10، في التأمينات الشخصية والعينية، ص 574.
[9] علي هادي العبيدي، الحقوق العينية، الحقوق العينية الأصلية، الحقوق العينية التبعية، حق الملكية، الحقوق المتفرعة عن حق الملكية، ط13، دار الثقافة، عمان، الأردن، ص 293.