يعتبر حق الملكية من اهم الحقوق التي عنى المشرع الأردني بحمايتها وضبط أحكامها وذلك كونه حق جامع يبيح للمالك حق استعمال واستغلال والتصرف في الشيء المملوك له ومن مظاهر هذه الحماية ما قرره المشرع من أحكام خاصة تمنع البائع من التعرض للمشتري فيما آلت إليه ملكيته بالبيع وجعلت للمشتري الرجوع بدعوى الضمان على البائع في حال ثبت تعرضه للمشتري في حيازته للمبيع سواء كان تعرضه في صورة مادية أو قانونية ولم يكتفي المشرع بذلك بل الزم البائع بضمان تعرض الغير للمشتري في حيازته للمبيع إلا أنه اشترط في هذه الحالة أن يكون التعرض من الغير في صورة تعرض قانوني وليس ماديا
وفي خلال هذا المقال سوف نتناول التعرض للمشتري وضمان عدم التعرض في القانون الأردني على النحو الآتي :
أولا: مفهوم التعرض للمشتري و صوره
ثانيا: ماهية التزام البائع بضمان التعرض للمشتري
ثالثا: الأساس القانوني لالتزام البائع بضمان عدم التعرض
رابعا: بعض الاجتهادات القضائية المتعلقة بتعرض المشتري وضمان عدم التعرض في القانون الأردني
أولا: مفهوم التعرض للمشتري و صوره
يعرف التعرض في اللغة بأنه من اعتراض الشيء أي صار عارضا له، ومنها : أعرض الشيء دون الشيء أي: حال دونه ويقال تعرض فلان لفلان أي تصدى له. [1]
وفي الاصطلاح القانوني يعرف التعرض للمشتري بأنه: جميع الأعمال التي يقوم بها البائع ويكون شأنها منع انتفاع المشتري بالمبيع انتفاعا هادئا ومستقرا، أو هو قيام الغير بعمل قانوني يهدد انتفاع المشتري بالمبيع مثل ادعاء الغير ملكية المبيع. [2]
- وترتيبا على ذلك يمكننا القول أن التعرض للمشتري هو كل فعل مادي أو قانوني يقع من البائع، أو من الغير يؤثر على حق المشتري بالانتفاع الهادئ والمستقر بالمبيع تأثيرا جزئيا أو كليا دون رضاء من المشتري، وبمخالفة ما تم الاتفاق عليه في عقد البيع.
– والتعرض الذي يحدث في مواجهة المشتري من قبل البائع أو الغير له صورتين أساسيتين وهما :
1- التعرض المادي : ويعرف بأنه جميع الأفعال المادية التي تقع من البائع تؤدي الى إعاقة أو تعكير حيازة المشتري دون الاستناد الى حق يدعيه. [3]
- وقد يقع التعرض المادي بهذه الصورة من البائع فيكون تعرضا شخصيا، وذلك بقيام البائع بفعل مادي أو امتناعه عن أداء فعل يكون من شأنه الحيلولة دون انتفاع المشتري بالعين المباعة، ومن صوره بقاء البائع في العين المباعة واستغلاله لها رغم عدم مجادلته قانونا في حق المشتري في تسلمها.
وقد يكون التعرض المادي جزئيا كأن يبقى البائع في جزء من الأرض المباعة ويسلم الباقي الى المشتري، كما قد يكون التعرض الماضي تعرضا كليا وذلك في حالة محاوطة الأفعال المادي الصادرة من المشتري بكل الميع، و على أي حال فإن معيار تحديد طبيعة التعرض المادي بقيام البائع بأفعال مادية ملموسة، أو امتناعه عن القيام بأفعال مادية لتمكين المشتري من الانتفاع بالمبيع انتفاعا هادئا ومستقرا، فكلما تعكر صفو هذه الحيازة ولم يمكن المشتري من استغلال المبيع بشكل يتفق مع حقه في ملكيته توافر التعرض المادي.
أما اذا كان البائع يستند في الأفعال التي يقوم بها أو في امتناعه إلى حق يدعيه فلا نكون أمام تعرضا ماديا للمشتري، كون وجود حق يدعي به البائع ينفي التعرض متى ثبت صحة موقفه، ومن الأمثلة على ذلك أن يتفق البائع والمشتري على تأخير تسليم العين المباعة حتى الوفاء بكامل الثمن.
– والتعرض المادي له صورتين أساسيتين :
أ- التعرض بأفعال مادية فقط: مثل قيام الشخص ببيع محل أو متجر للمشتري ثم يقوم بفتح محل أو متجر في نفس نوع التجارة، حيث يعد ذلك من قبيل التعرض المادي المحض، كونه يتنافى مع التزام البائع بعدم التعرض للمشتري في المبيع، كما أنه يمثل حالة من حالات المنافسة الغير مشروعة.
ب- التعرض المادي الناتج عن تصرف قانوني : ومن أمثلته قيام البائع بتوجيه شكاوى ضد المتجر أو المحل المباع، فينتج عنها قيام الجهة الإدارية بإغلاق المحل أو المتجر، فرغم عدم تعرض البائع بنفسه بالقيام بأعمال مادية إلا أن الناتج النهائي فعل مادي مترتب على تعرضه أو تصرفه القانوني الذي لا يستند الى حق يدعي وجوده.
2- التعرض القانوني: يعرف التعرض القانوني للمشتري بأنه ادعاء البائع وجود حق له مقرر على المبيع يتعارض مع ما تقرر للمشتري من حقوق على ذات المبيع. [4]
فالتعرض القانوني يكون أساسه منازعة البائع للمشتري منازعة قانونية في ملكية المبيع، وسواء كان الحق الذي يدعي وجوده حقا عينيا كادعائه بوجود حق ارتفاق على المبيع أو غيره من الحقوق العينية، أو ادعائه بوجود حقا شخصيا، كأن يدعي المشتري استئجار العين المبيعة ويجب حتى يثبت التعرض القانوني أن يكون البائع غير محقا فيما ادعاه وقصد بادعائه تعكير حيازة المشتري للمبيع والحيلولة دون استغلاله للمبيع استغلالا هادئا ومستقرا.
- وبالتالي فيمكننا القول أن التعرض القانوني هو مطالبة البائع للمشتري أما القضاء بحق من الحقوق العينية أو الشخصية التي يدعي تقررها لصالحه على العقار المباع للمشتري، كحقه في الارتفاق على العقار المباع أو حقه في استعمال العين المباعة على سبيل الإجارة، وبالتالي فإذا كان أساس مطالبة البائع صحيحا وله وما يسانده ويؤكد عليه أو قضي به لصالحه، فلا يعتبر ذلك من قبيل التعرض الذي يضمنه البائع بل يبقى حقا أصيلا له لا يستوجب ضمانه أو الامتناع عنه، أما في خلاف ذلك فيكون فعل البائع من قبيل التعرض القانوني الذي يوجب الضمان كما سنوضح في القادم.
- والجدير بالذكر في هذا المقام أن التعرض القانوني قد يكون سابقا عل إبرام عقد البيع كما قد يكون لا حقا عليه، فاذا ادعى البائع أن العقار المباع محملا بحق ارتفاق لصالح عقار أخر مجاور له يملكه، ولم يكن البائع قد اعلم المشتري بهذا الحق قبل إبرام العقد أو لم يكن ظاهرا بشكل يكفي لمعرفته فيكون ذلك من قبيل التعرض السابق على نشوء عقد البيع والذي يلزم البائع بضمانه، كذلك قد يكون التعرض القانوني لاحقا على عقد البيع كأن يكون البائع قد تصرف بالبيع فيما لا يملكه، وبالتالي يكون البيع بيعا صادرا من فضوليا ويتوقف على إجازة المالك الحقيقي له، بحيث إذا أجازه نفذ عقد البيع في حقه، و لم يعد للبائع الحق في التعرض القانوني للمشتري ومطالبته باسترداد المبيع .[5]
- وكما يكون التعرض من البائع يكون من غير البائع، و المقصود هنا التعرض المادي أو القانوني الصادر من الغير في مواجهة المشتريـ والذي يؤدي الى تعكير صفو حيازة المشتري للمبيع، والتأثير على حق المشتري في استعماله واستغلاله للمبيع. ولا تختلف صور تعرض الغير الى المشتري عن تعرض البائع فقد يكون تعرض الغير ماديا أي غير مستند الى سبب قانوني يبرره، وهو يتوافر كلما قام الغير بأفعال مادية إيجابية أو سلبية تمنع المشتري من استغلال واستعمال المبيع، مثل أن يغتصب الغير المبيع من المشتري أو يسرقه وهذه الصورة من التعرض لا يضمنها البائع، كما قد يكون تعرض الغير للمشتري تعرضا قانونيا كأن يدعي أن له حق على المبيع كحق ارتفاق أو أن ينازع المشتري في ملكية المبيع وهذه الصورة من التعرض يضمنها البائع على ما سيتم ذكره.
ثانيا: ماهية التزام البائع بضمان التعرض للمشتري
يقصد بالضمان بأنه: ما يجب على المدين من التزامات تضمن وفائه بالدين الناشئ عن العلاقة العقدية بشكل كامل بحيث يتمكن المدين من ممارسة جميع حقوقه على المبيع من استئثار واستعمال واستغلال دون أن ينازعه أحد في ذلك. [6] كما يعرف الضمان بأنه شغل الذمة بما يجب الوفاء به من مال أو عمل، عند تحقق أسبابه واجتماع شـروطه، دون أن يكون هناك مانع يحول دون ترتيب أثاره القانونية ).[7]
- وفي نطاق عقد البيع فإن الأثر المترتب على إبرام هذا العقد هو نشوء حقوق والتزامات متقابلة بين الأطراف ومن أهمها التزام البائع بضمان التعرض، إذ يلتزم البائع بأن يضمن للمشتري أي تعرض يقع منه سواء كان ماديا أو قانونيا ليس له ما يبرره قانونا، كما يجب عليه أن يضمن للبائع أي تعرض قانوني له من الغير، وذلك بتدخله لمنع هذا التعرض ونفي ما يدعيه الغير من حقوق على العقار المباع، فيقوم بدوره في مؤازرة المشتري والتأكيد على صحة موقفه القانوني، وبالتالي فإذا امتنع البائع عن قيامه بذلك أو عجز عن نفي ما يدعيه المتعرض للمشتري يكون قد نكل عن تنفيذ التزامه وجاز للمشتري الرجوع عليه بالتعويض.
– و الجدير بالإشارة أن التزام البائع بضمان التعرض للمشتري يتميز بعدة خصائص منها :
1- التزام البائع بضمان عدم التعرض غير قابل للتجزئة : ويقصد من ذلك أن تعرض البائع أو الغير للمشتري يستوجب التعويض على البائع حتى في حال تعدد البائعين، إذ يلتزموا جميعا بضمان التعرض دون أن يتجزأ هذا الحق المقرر للمشتري، ويترتب على ذلك أيضا أن المشتري إذا رفع دعوى ضمان التعرض على أحد البائعين فإن الضمان ينصرف اثره على جميع البائعين وليس على احدهم، باعتبار أن التعرض الذي اضر المشتري ناتجا عن إخلالهم جميعا بالتزامهم القانوني الذي يقضي بمنع تعرضهم للمشتري في حيازته واستعماله واستغلاله للمبيع، [8] أما التعويض المحكوم به نفسه فيقسم بين جميع البائعين كل على حسب نصيبه باعتباره تعويضا ماليا قابل للانقسام، بخلاف الالتزام نفسه فهو غير قابل للانقسام أو التجزئة. [9]
- ومن الجدير الإشارة إليه أيضا أن هذه الخصيصة تجعل من ضمان عدم التعرض غير قابل للانتقال الى ورثة البائع، فمن المتفق عليه أن المدين لا يتحمل دين وارثه وبالتالي فيخصم الضمان من تركة المورث فقط ولا يتعدى الى أموال ورثته، كما أنه لا ينتقل أيضا الى الخلف الخاص للبائع بل يبقى البائع ملتزما به في ماله الخاص.[10]
2- التزام البائع بضمان عدم التعرض هو التزام بالامتناع عن عمل : إذ ينشأ التزام البائع بضمان التعرض عن مخالفة البائع لالتزامه بعدم القدوم على أي عمل مادي أو قانوني من شأنه تعكير صفو حيازته للمبيع، أو يمنع أو يؤثر على استعماله أو استغلاله له، كما يجب على البائع أن يمتنع عن القيام بأية عمل يمثل تعرض قانوني للمشتري بأن يدعي أن له حق قانوني على البيع سواء كان حقا شخصيا أو عينيا مالم يكن محقا. [11]
3- التزام البائع بضمان عدم التعرض هو التزام أبدي : ويقصد بذلك أن البائع يبقى ملتزما دائما أمام المشتري بضمان عدم التعرض، فكلما وقع من البائع أو الغير تعرضا ماديا أو قانونيا في مواجهة المشتري فإن ذلك يجعل للمشتري الحق في مطالبة البائع بالضمان بشرط أن يطلبه المشتري قبل مرور الزمن وغلا أعملت بشأنه أحكام المنع من سماع الدعوى .
ثالثا: الأساس القانوني لالتزام البائع بضمان عدم التعرض
يعتبر التزام البائع بضمان عدم التعرض من الالتزامات التي نص عليها القانون المدني الأردني بشكل صريح، وهو بذلك التزام م مصدره القانون لا الاتفاق وبالتالي فلا يشترط النص عليه صراحة في عقد البيع حتى يضمنه البائع، ويستند هذا الالتزام الى ما قرره المشرع في المادة (488 ) من القانون المدني الأردني بالتزام البائع بتسليم المبيع الى المشتري دون أن يكون محملا أو مثقلا بأي أي حق من الحقوق وأن يسلم المبيع الى المشتري بشكل كامل ويُمَكن من حيازته حيازة هادئة ومستقرة، حيث نصت على : ( يلتزم البائع بتسليم المبيع الى المشتري مجرداً من كل حق آخر وان يقوم بما هو ضروري من جانبه لنقل الملكية إليه ) .
- وأيضا ما قررته المادة ( 494 /أ ) من ذات القانون عن كيفية تسليم المبيع حيث اشترط لصحة التسليم عدم وجود ما يمنع أو يحول بين المشتري وحيازة المبيع: ( 1. يتم تسليم المبيع إما بالفعل أو بأن يخلي البائع بين المبيع والمشتري مع الإذن له بقبضه وعدم وجود مانع يحول دون حيازته )، وعلى اثر هذا التسليم ووجوب تمكين المشتري من حيازة المبيع وممارسة حقوق الملكية عليه بشكل كامل كما رتب المشرع على مخالفة البائع لهذه الالتزامات وتعرضه بشخصه أو تعرض الغير للمشتري وجوب ضمان هذا التعرض، وذلك بوقفه إذا كان من البائع نفسه أو مؤازرة المشتري في وقف تعرض الغير له في حيازته إذا كان من الغير، إلى جانب وجوب التعويض على البائع سواء كان التعرض صادرا منه نفسه أو من الغير وفي ذلك فقد نصت المادة ( 503 ) من القانون المدني على : (1. يضمن البائع سلامة المبيع من أي حق للغير يعترض المشتري اذا كان سبب الاستحقاق سابقا على عقد البيع.
- ويضمن البائع أيضا اذا استند الاستحقاق الى سبب حادث بعد البيع ناشئ عن فعله ).
- والجدير بالذكر أن هناك فرق بين ضمان التعرض وضمان الاستحقاق باعتبار أن ضمان التعرض ينشأ بمجرد تعرض البائع أو الغير للمشتري حتى لو لم يكن مبنيا على مبرر قانوني، بينما ضمان الاستحقاق هو أن يضمن البائع استحقاق غير المشتري للمبيع إلا أنهما يجتمعان في أن كلاهما يحدث نفس النتيجة وهي التأثير على حيازة المشتري للمبيع حيازة هادئة ومستقرة ويستلزم كل منهما التعويض للمشتري يدفعه البائع.
والجدير بالذكر أيضا أن مطالبة المشتري للبائع بضمان التعرض تخضع للأحكام العامة لتقادم دعوى الضمان، وبالتالي يجب على المشتري أن يرفع الدعوى قبل مرور المدة التي قررها القانون حيث نجد أن المادة ( 272 ) من القانون المدني قد نصت على : ( 1. لا تسمع دعوى الضمان الناشئة عن الفعل الضار بعد انقضاء ثلاث سنوات من اليوم الذي علم فيه المضرور بحدوث الضرر وبالمسئول عنه .
2.على أنه إذا كانت هذه الدعوى ناشئة عن جريمة وكانت الدعوى الجزائية ما تزال مسموعة بعد انقضاء المواعيد المذكورة في الفقرة السابقة فان دعوى الضمان لا يمتنع سماعها إلا بامتناع سماع الدعوى الجزائية.
- ولا تسمع دعوى الضمان في جميع الأحوال بانقضاء خمس عشرة سنة من يوم وقوع الفعل الضار).
- و من خلال ما تقدم نخلص الى أن التعرض إذا توافرت فيه الشروط اللازمة وجب على البائع الضمان وتختلف هذه الشروط باختلاف الواقع منه التعرض على النحو الاتي :
أ- التعرض الواقع من البائع نفسه:
ويشترط في التعرض الذي يقع من البائع نفسه :
1- ألا يتوافر مبرر قانوني لتعرض البائع.
2- أن ينتج عنه تعكير صفو حيازة المشتري للمبيع وعدم تمكنه من استعمال واستغلال المبيع.
ب- التعرض الواقع من الغير:
ويشترط لتوافره والتزام البائع بضمانه :
1- أن يكون تعرض الغير في صورة التعرض القانوني دون التعرض المادي، فالبائع يضمن التعرض القانوني من الغير دون المادي، والذي يتمثل في ادعاء الغير استحقاقه للمبيع أو لجزء منه ويستند في ذلك إلى سبب قانوني أما التعرض المادي للمشتري فلا يضمنه البائع، و على المشتري اتخاذ اللازم في مواجهة المتعرض لا في مواجهة البائع.
2- أن يثبت وقوع التعرض القانوني بالفعل وذلك بأن يقوم الغير باتخاذ إجراءات قانونية تؤثر على حيازة المشتري للمبيع مثل قيام الغير برفع دعوى قضائية ببطلان عقد البيع.
3- أن يكون الحق الذي يطالب بيه الغير ناشئا قبل إبرام عقد البيع أو للبائع يد في حدوثه بعد تمام البيع، كأن يكون البائع قد تصرف بالبيع للغير بعد البيع للمشتري أو قبل البيع لمشتري أو قرر للغير حقا عينيا أو شخصيا على المبيع في وقت سابق أو وقت لاحق على إبرام عقد البيع مع المشتري.
رابعا: بعض الاجتهادات القضائية المتعلقة بتعرض المشتري وضمان عدم التعرض في القانون الأردني
1- الحكم رقم 3215 لسنة 2022 – صلح حقوق اربد الصادر بتاريخ 2022-12-26 حيث جاء فيه
: ( وعليه فان الدعوى في حقيقتها وبالنظر الى طبيعة مطالبة المدعي أنها رجوع المشتري على البائع بالتعويض عن الضرر الذي لحق به نتيجة استحقاق جزئي للمبيع……
وللوقوف على صحة مطالبة الجهة المدعية لا بد من البحث في التزام البائع بضمان عدم استحقاق المبيع، وحيث لا يقتصر التزام البائع على ضمان تعرضه الشخصي ( المادي والقانوني ) للمشتري، وإنما يمتد التزامه الى ضمان التعرض القانوني الصادر من الغير) لطفا انظر شرح أحكام العقود المسماة، عباس العبودي صفحة 154-160 ) )
وهذا الالتزام هو التزام بتحقيق نتيجة وليس التزاما ببذل عناية؛ فيعد البائع مخلا به بمجرد أن يكسب الغير دعواه.
ويشترط لرجوع المشتري بضمان التعرض الصادر من الغير، توافر الشروط الآتية:
اولا: أن يكون التعرض قانونيا لا ماديا
ثانيا: أن يتعرض الغير فعلا للمشتري
ثالثا: أن يكون الحق الذي يدعيه الغير قد ثبت له البيع
و ببحث المحكمة لمدى توافر الشروط أعلاه على وقائع الدعوى الثابتة تجد المحكمة أن كل من خالد و سليم الدلكي على نازعا على ملكية الوحدة السكنية و ذلك بمقدار حصصهما الارثية من مورثهم هليل الدلكي و هي ما تجد معه المحكمة أنها منازعة قانونية، و انهما بالفعل قد أقاما دعوى منع معارضة بمواجهة المدعين البائع فانه لا يملك دفع هذا التعرض ، فيجب عليه أن يقدم للمشتري ( المدعين ) تعويضا عما أصابهم من أضرار وفق أحكام ضمان الاستحقاق ( لطفا انظر شرح أحكام العقود المسماة، عباس العبودي صفحة 156 ) وهنا عجز البائع في دفع التعرض وحكم للغير باستحقاق المبيع، جزئيا، فان عليه أن يدفع للمشتري تعويضا عن الأضرار التي لحقت به، والتي تكفل القانون بتحديد نطاقها، ويشمل ضمانه بالزام البائع ( المدعى عليه بدفع التعويض عن الأضرار التي تلحق بالمشتري نتيجة عجزه عن دفع التعرض الصادر من الغير.(
2- الحكم رقم 3 لسنة 1959 – محكمة التمييز بصفتها الحقوقية الصادر بتاريخ 1959-01-01 حيث جاء فيه : ( 2– المقصود من التعرض المادي لاستعمال مال غير منقول هو التصرف الفعلي بإتيان عمل من شانه التأثير على استعمال المال أو الاستفادة منه .
3– إذا ثبت أن المميز ضده قد تصرف بأرضه المجاورة لدار المميز تصرفا فعليا باستعمالها بيدرا وان هذا التصرف قد جعل الاستفادة من تلك الدار ضمن الحد المعقول غير متوفر فان هذا الفعل يعتبر من قبيل التعرض المادي ويستلزم منع المكرهة الخاصة التي ستنجم عنه ) .
[1] محمد بن أبي بكر الرازي/ مختار الصحاح ، دار الكتب، بيروت ، ط1 ، مادة عرض، ص 424
[2] محمد يوسف الزعبي ،شرح عقد البيع في القانون المدني الأردني ، دار الثقافة للنشر والتوزيع، عمان ، ط1 ، 2006، ص 332
[3] محمد يوسف الزعبي ، مرجع سابق ، ص 33
[4] عدنان سرجان ، شرح أحكام العقود المسماة ، ط1 ، الأمارات ، دار وائل للنشر ، 2005 ، ص 251
[5] عبد الرحمن الحلاة، الوجيز في شرح القانون المدني الأردني ، ص 386 ، 388
[6] هشام سليم ، ضمان الاستحقاق في البيوع ، رسالة ماجستير ، جامعة عين شمس 2007 ، ص 25
[7] د. الأحمد، محمد سليمان: المدخل لدراسة الضمان دراسة تحليلية مقارنة. الطبعة الأولى. الأردن: مكتبة الحامد للنشر والتوزيع. عمان. 2002 م. ص 8 .
[8] محمد حسن قاسم، الموجز في عقد البيع، دار الجامعة الجديدة، 1996، ص 274، 276
[9] محمد يوسف الزعبي ، مرجع سابق ، ً 329ص
[10] نبيل إبراهيم سعد ، العقود المسماة ، عقد البيع ، مرجع سابق ، ص 58