ما هو البيع بالمزاد العلني
إن البيع بالمزاد العلني هو إحدى الإجراءات القضائية التي من الممكن اتخاذها في مرحلة تنفيذ الأحكام القضائية أو السندات التنفيذية المختلفة ، فالبيع بالمزاد العلني هو وسيلة من وسائل استرداد الحقوق المالية بموجب القانون ، وإن كانت هذه الوسيلة هي خيار أخير يلجئ إليه الدائن في محاولة استرداد حق مالي يمتنع المدين عن إعادته إليه ، فالدائن يلجئ لتقديم طلب بيع أموال المدين المنقولة أو غير المنقولة بعد اتخاذه سلسلة من الإجراءات القضائية التي تتضمن تقديمه عدة طلبات تنفيذية إلا أنها لم تثمر في استرداد الحق .
فماذا يسبق مرحلة طلب البيع بالمزاد العلني؟، وما هي مرحلة البيع بالمزاد العلني وكيف تتم بالنسبة للأموال المنقولة وغير المنقولة؟
هذه المقالة تتضمن كافة التفاصيل التي تتعلق بالمزاد العلني و هي كافية بذاتها في حال قراءتها جيدا لفهم أي أمر يتعلق بالمزاد العلني ،
مرحلة ما قبل المزاد العلني
تمر السندات التنفيذية بعدة طلبات تنفيذية في سبيل تحصيل المبالغ المحكوم به ، فعند تسجيل الدعوى التنفيذية يتم إخطار المدين بالوفاء بالدين خلال سبعة أيام تلي تاريخ التبليغ قبل المباشرة في التنفيذ ، فإذا لم يقم المدين بسداد الدين موضوع الدعوى أو أنه لم يقم بعرض تسوية تتناسب ومقدرته المالية خلال مدة الأخطار على أن لا تقل الدفعة الأولى منها عن (25%)عن المبلغ المحكوم به ،أو قام بعرض هذه التسوية إلا أن المحكوم له لم يوافق عليها وصدر قرار من رئيس التنفيذ برفض التسوية وأن للمحكوم له أو الدائن إكمال إجراءات التنفيذ وطلبات التنفيذية وهي :_
1_ طلب حبس المدين مدة تسعين يوماً في السنة الواحدة عن الدين الواحد، وتنفيذ الحبس لا يسقط الدين.
2_ طلب منع المدين من السفر لضمان السير في إجراءات التنفيذ.
3_ طلب الحجز على أموال المدين وفي هذا الطلب تمهيد للتنفيذ على أموال المدين في حال لم يقم المدين بالوفاء بالدين، وطلب الحجز يشمل الأموال المنقولة كالحسابات البنكية والمركبات، والأموال غير المنقولة كالعقارات والأراضي، والحجز يكون على الأموال الموجودة في يد المدين أو الدائن وعلى الأموال الموجودة لدى الغير إلا أن هناك استثناءات على الحجز وهي: –
الأشياء التي لا يجوز الحجز عليها
1_ لا يجوز بيع البيت الذي يسكنه المدين ولا حصته الشائعة فيه، إلا إذا كان البيت أو الحصة الشائعة مرهونة أو موضع تأمين أو كان الدين ناشئاً عن ثمنه، فيجوز حجز أي جزء منه وبيعه لوفاء بدل الرهن أو التأمين أو الدين.
2_ لا يجوز حجز ما يتصرف فيه المزارع أو ما يملكه من الأراضي والأدوات الزراعية اللازمة لها بالقدر الذي يكفي لمعيشته مع عائلته.
3_ لا يجوز حجز الألبسة اللازمة والأثاث الضروري للمدين ومن يعيلهم شرعاً
4_ لا يجوز الحجز على أواني الطبخ وحفظه وأدوات الطعام اللازمة للمدين وعائلته.
5_ لا يجوز الحجز على الكتب والآلات والأدوات والأوعية اللازمة لمزاولة المدين مهنته أو حرفته ما لم يكن الدين ناشئاً عنها.
6_ لا يجوز الحجز على المؤونة اللازمة للمدين ومن يعيلهم شرعاً.
7_ لا يجوز الحجز على البذور اللازمة لبذر أرض المدين والتي اعتاد زراعتها إذا كان مزارعاً، ولا الحجز على الحيوانات اللازمة لمعيشته وزراعة أرضه، ولا الحجز على علف الحيوانات التي تكفيها مدة لا تتعدى موسم البيدر.
8_ لا يجوز الحجز على اللباس الرسمي لموظفي الحكومة ولا على لوازمهم الرسمية الأخرى.
9_ لا يجوز الحجز على الأثواب والحلل والأدوات الكنسية التي تستعمل للعبادة.
10 _ لا يجوز الحجز على النفقة.
11_ لا يجوز الحجز على ما يتقاضاه الموظفون والمستخدمون والمتقاعدون والعمال إلا بمقدار ثلث مجموع ما يتقاضونه باستثناء النفقة المقررة.
12_ لا يجوز الحجز على الأموال التالية مستقلة عن المال غير المنقول وهي التوابع المتصلة بالمال غير المنقول المخصصة له، الآلات والأدوات التي توضع في المزارع وتكون مستقرة في المحل الذي وضعت فيه، خلايا النحل وسمك البحيرات غير المحرز والمراجل وآلات التقطير والبراميل والمكابس والسماد وغيره من الأشياء اللازمة لاحتياج المزارع والآلات والأدوات اللازمة لإدامة عمل المعامل، حق الارتفاق والحق العيني والتبعي.
إجراءات الحجز
يبلغ قرار الحجز إلى المحجوز لديه بموجب إخطار، ويتم إيداع المحجوزات لدى صندوق المحكمة، ويتم إبلاغ الحاجز والمحجوز عليه بهذا الإيداع، في حال لم يتم إيداع الحجوزات لدى صندوق المحكمة وجب على المحجوز لديه أن يقدم إقراراً بما في ذمته إلى الدائرة خلال سبعة أيام من اليوم التالي لتاريخ تبليغه قرار الحجز، ويجب على المحجوز لديه يذكر مقدار الدين وسببه وأسباب انقضائه في حال انقضائه وغيرها من الأشياء الضرورة المتعلقة بالمال المحجوز عليه، ويقدم الإقرار إلى الرئيس.
ماذا إذا لم يقدم المحجوز لديه إقراراً خلال سبعة أيام من اليوم التالي لتاريخ تبليغه قرار الحجز؟
يكون ملزماً بالمبلغ الذي كان سبباً للحجز ما لم يبد عذراً يقبله الرئيس.
ماذا إذا لم يتم إيداع الأموال المحجوزة ولا الوفاء بها؟
للحاجز أن ينفذ على أموال المحجور عليه.
التنفيذ على الأموال المنقولة بالبيع بالمزاد العلني
يقدم المحكوم عليه أو ذوي الشأن طلب لبيع الأشياء المحجوزة، فيقرر رئيس التنفيذ إجابة الطلب وإحالة ملف الدعوى لمأمور التنفيذ ليباشر بإجراءات البيع، ويتم إخطار المدين بإجراء البيع قبل مباشرته، فإذا لم يدفع المدين خلال سبعة أيام تلي تاريخ التبليغ تباشر إجراءات البيع.
بيع الأموال المنقولة
1_ الأموال المعرضة للتلف أو لتقلب الأسعار أو التي لا تتحمل نفقات المحافظة عليها، تباع في الحال بناءً على تقرير مقدم من المحكوم عليه أو ذوي الشأن أو الحارس، ولا يتم بيعها بالتقيد بإجراءات بيع المنقول
2_ بيع الأموال المنقولة الأخرى وذلك بإتباع إجراءات البيع بالمزاد العلني لأموال المنقولة.
إجراءات بيع الأموال المنقولة الخاضعة للتسجيل
نشر إعلان البيع بالمزاد العلني
يتم الإعلان عن البيع بالنشر في صحيفة يومية واحدة، وفي محل وجود الأشياء، والمحل الذي سيباع فيه، وعلى لوحة إعلانات الدائرة.
مكان البيع بالمزاد العلني
ويكون مكان البيع هو المكان الذي توجد فيه الأشياء المحجوزة فلا يشترط نقل الأشياء المحجوزة من مكانها إلا إذا كانت الضرورة تقتضي ذلك، أو من الممكن أن تكون في يكون البيع في أقرب سوق، ومن الممكن أن يكون في مكان آخر بناءً على استدعاء يقدم من ذوي الشأن لرئيس التنفيذ.
إجراءات البيع بالمزاد العلني
بعد تحديد مكان البيع وموعد البيع ونشر إعلان البيع، يجري البيع في اليوم المحدد ويتم بالمناداة بحضور مأمور التنفيذ، ويأخذ من كل من يريد المشاركة في المزايدة عربون بنسبة 10% من القيمة المقدرة للأشياء المحجوزة المراد بيعها، وينظم محضراً بواقع الحال يرفع للرئيس ليقرر الإحالة أو إعادة إجراءات البيع حسب مقتضى الحال، فإذا قرر الإحالة يتم إخطار المحال عليه بالقرار لاستكمال المبلغ الإحالة مضافاً إليه رسوم طوابع (0،6%)، ورسوم أمانة (3%).
قرار الإحالة
هو قرار إرساء المال المنقول المحجوز عليه لأحد المزايدين الذي يسمى المحال عليه، وعلى المحال إليه إيداع الثمن لدى الدائرة فوراً ما لم يكن المحال عليه دائناً قد أعفاه قرار الإحالة من إيداع الثمن، كله أو بعضه، مراعاة لمقدار دينه مرتبته، بعد إيداع الثمن يتم تسجيل المال المنقول الخاضع للتسجيل لدى الدائرة المختصة، ويترتب على تسجيل قرار الإحالة تطهير البيع من حقوق الامتياز والتأمين والرهن وتنتقل هذه الحقوق إلى الثمن مع مراعاة أحكام القوانين الخاصة.
ماذا إذا امتنع المحال عليه (المشتري) عن أخذ المال المحجوز عليه (المبيع)؟
تعاد المزايدة، وفي حال كانت المزايدة الثانية ناقصة عن الأولى يتم تحصيل الفرق بينهما من المحال عليه الأول الممتنع.
بيع الأموال المنقولة بالمزاد العلني
1_ بناءً على تقديم المحكوم له أو من ذوي الشأن طلب بالحجز على أموال المدين المنقولة يقرر رئيس التنفيذ وضع إشارة الحجز على سجل المال غير المنقول لدى دائرة الأراضي.
2_ فإذا تقدم المحكوم له بطلب بيع المال المحجوز عليه بالمزايد العلني يقرر الرئيس إخطار المدين أن العقار سيباع جبراً إذا امتنع عن دفع الدين خلال سبعة أيام تلي تاريخ الإخطار.
3_ فإذا انقضت المدة وطلب المحكوم له بيع العقار بالمزاد العلني يقرر الرئيس طرح العقار بالمزاد العلني
4_ ويقوم مأمور التنفيذ بوضع اليد على العقار مستعيناً بخبير أو أكثر يسميه الرئيس، وتنظيم قائمة بشروط بيع العقار بناءً على طلب المحكوم له أو أي من ذوي الشأن مرفقاً بها السند الذي يباشر التنفيذ بمقتضاه، وقيد السجل العقاري في تاريخ إلقاء الحجز، وشهادة بيان الضرائب المستحقة على العقار المحجوز وما عليه من تكاليف.
5_ يتم تحديد موعد للبيع بعد صدور قرار من الرئيس للمباشرة فيه على أن يشار في المحضر إلى أن جميع الإجراءات القانونية التي تسبق البيع قد تمت بشكل صحيح.
6_ يعلن عن بيع العقار بالمزاد العلني بصحيفة يومية واحدة، وتعلق نسخة من الإعلان على لوحة إعلانات الدائرة، وعلى باب المحل المحجوز، ويجب أن يشمل الإعلان جميع أوصاف المال غير المنقول المحققة عند وضع اليد مع أسماء الطرفين والوقت المحدد للمزايدة وشروط البيع والاشتراك فيها.
هل هناك أشخاص ممنوعون من الاشتراك في المزايدة؟
قاضي المحكمة، أو أي من موظفي الدائرة، أو محامي ووكلاء أي من الفريقين، تحت طائلة بطلان الإجراءات الاشتراك في المزايدة أو المشاركة فيها ولو عن طريق غيرهم ويحظر عليهم الاشتراك فيها باسم أشخاص آخرين أو لحسابهم.
من هي الدائرة المختصة ببيع الأموال غير المنقولة؟
دائرة التنفيذ التابعة لمحكمة البداية التي يوجد في منطقة اختصاصها المال غير المنقول، فإن كانت الدائرة التي أوقعت الحجز غير تلك الدائرة فيترتب عليها أن تنيب دائرة المحل الذي يوجد فيه المال غير المنقول وتستكمل الدائرة المنابة معاملة المزايدة إلى أن تتم وعلى أن تقوم الدائرة المنيبة بمعاملات تبليغ المدين.
وضع اليد على العقار
ينتقل مأمور التنفيذ مع خبير أو أكثر يسميه الرئيس إلى مكان العقار لتقدير قيمته ووضع اليد عليه وتنظيم محضر بذلك ، يشتمل المحضر على رقم العقار ، ومساحته وحدوده ، وأوصافه وقيمته المقدرة وبيان ما إذا كان المدين ساكناً فيه أو أنه مشغول من الغير ، ومستنده من الإشغال ، فإذا كان العقار مؤجر على المستأجر بعد تبليغه إخطار الحجز أنه يمتنع عن دفع الأجرة للمدين وأن يقوم بإيداعها في صندوق المحكمة ، ولا يجوز وضع اليد على العقار بكسر الأبواب أو الأقفال بالقوة لغايات تنفيذ الحجز إلا بناءً على قرار من الرئيس وبحضور أفراد الشرطة ، أو شخصين من الجوار مع وجوب التوقيع على المحضر وإلا كان إجراء الحجز باطلاً .
المزاد العلني
يتم بيع العقارات بالمزاد العلني على مرحلتين
الأولى: – يتم افتتاح المزايدة من اليوم التالي لتاريخ الإعلان ولمدة ثلاثين يوم، وعلى الراغبين بالمشاركة دفع عربوناً بواقع 10% من القيمة المقدرة عند وضع اليد، بعد انتهاء مدة الثلاثين يوماً يحال المبيع إحالة مؤقتة على المزايد الأعلى سعراً، ويوضع أسمه في قائمة المزايدة ويصادق عليه المأمور ويعرض بعد ذلك على الرئيس
الثانية: – ثم يعاد طرح العقار بالمزاد العلني للمرة الثانية، وافتتاح المزايدة ولمدة خمسة عشر يوماً من اليوم التالي لتاريخ الإعلان عن الإحالة المؤقتة، وعلى الراغبين بالمشاركة دفع عربوناً بواقع 10% من القيمة المقدرة عند وضع اليد ، بعد انتهاء مدة الخمسة عشر يوماً يتم إجراء المزايدة علنياً ، ثم يقرر الرئيس الإحالة القطعية للمزايد أعلى سعراً ، وفي حال لم يتقدم أي شخص بعرض ال10% تكون الإحالة المؤقتة الأولى هي الإحالة القطعية ، وفي جميع الأحوال سواءً تمت الإحالة القطعية على المزايد الأول أو الثاني يجب على المحال إليه أن يودع الثمن في الدائرة خلال عشرة أيام من تاريخ الإحالة القطعية ما لم يكن دائناً أعفاه قرار الإحالة من إيداع الثمن ، كله أو بعضه ، مراعاة لمقدار دينه ومرتبته وتسلم صورة قرار الإحالة القطعية بعد ذلك .
قرار الإحالة القطعية
يسجل قرار الإحالة القطعية بعد دفع الثمن والنفقات، ويترتب على تسجيله تطهير العقار المبيع من حقوق الامتياز والتأمين والرهن والحجز، وتنتقل هذه الحقوق إلى الثمن.
ماذا إذا كانت قيمة المزايدة تقل بنسبة 25% من القيمة المقدرة للمبيع؟
وجب على الرئيس أن يعيد طرح المال محل البيع في المزاد لمدة ثلاثين يوماً، ولمرة واحدة، ثم يقرر الإحالة القطعية للمزايد الأخير بالبدل الأعلى.
هل هناك فرصة للمدين لمنع إتمام البيع واستعادة المبيع؟
للمدين وخلال خمسة عشر يوماً من اليوم التالي لتاريخ الإحالة القطعية، أن يودع في صندوق الدائرة مبلغاً يكفي لوفاء الديون والفوائد والنفقات التي للدائن طالب التنفيذ، والدائنين الذين اشتركوا في الحجز، والدائنين المقيدة حقوقهم، وللمبلغ الذي صرفه المزايد بالعشر في إجراءات المزايدة، وفي هذه الحالة يقرر الرئيس إلغاء الإحالة، أو أي إجراءات تمت بشأنها.
ماذا إذا امتنع المحال إليه المبيع إحالة قطعية عن الوفاء بالالتزامات المترتبة عليه؟
إذا لم يقم المشتري بإيداع ثمن المبيع خلال عشرة أيام من تاريخ الإحالة القطعية، تبلغه الدائرة إخطاراً بلزوم الوفاء بالثمن خلال ثلاثة أيام وفقاً لشروط البيع، فإذا لم يقم المشتري بالوفاء يجوز مباشرة إجراءات التنفيذ ولكل طرف فيها أن يطلب إعادة البيع، فيقرر الرئيس إعادة البيع ويعين تاريخ الجلسة التي يجري فيها، ويجب أن تتم خلال مدة لا تتجاوز الخمسة عشر يوماً التالية لصدور القرار.
إذا تعذر إتمام البيع بسبب خارج عن يد المشتري
إذا تعذر إتمام معاملة البيع والفراغ خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الإحالة القطعية بسبب لا يد للمشتري فيه جاز له الطلب من الرئيس فسخ المزايدة واستعادة ما دفعه .
إجراءات إعادة البيع بعد الإحالة القطعية
يبلغ قرار إعادة البيع للمشتري المتخلف وإلى الدائنين الذين أصبحوا طرفاً في الإجراءات والى المدين
ثم يتم الإعلان عن البيع الثاني، على أن يشتمل الإعلان على البيانات التي تم ذكرها بالبيع الأول، يجب إبداء أوجه المنازعة في قرار إعادة البيع بتقرير يقدم قبل الموعد المحدد للبيع بثلاثة أيام على الأقل وإلا سقط الحق فيها، ينظر الرئيس في النزاع قبل افتتاح المزايدة ويفصل فيه على وجه السرعة، وبعد التأكد من حصول التبليغات تتم المزايدة وفقاً لأحكام المزايدة الأولى.
هل يجوز للمشتري المتخلف المشاركة في المزايدة الجديدة؟
لا تقبل مشاركته ولو قدم كفالة، ويلزم بما ينقص من ثمن العقار وبالفوائد وإلزامه بفرق الثمن إن وجد ولا حق له في الزيادة التي تصبح حقاً للمدين والدائن، ولا يقبل عرض بزيادة عشرة بالمائة بعد إعادة البيع على مسؤولية المشتري المتخلف إذا كانت الإحالة قد سبقها عرض آخر بما يزيد على ذلك.
قيود التصرف بالمبيع بعد رسو المزاد
1_ لا يجوز للمشتري أن يتصرف في المبيع بالبيع أو الرهن أو المبادلة أو الهبة أو الإفراز، خلال سنة من تاريخ تسجيل المال باسمه، إذ يحق خلال هذه المدة استرداد هذا المال إذا قام المدين أو ورثته بدفع بدل المزايدة مع الرسوم والنفقات.
2_ لا يجرى التنفيذ على العقار استيفاءً لحقوق امتياز تأمين أو رهن أو أي حق آخر إلا عن طريق الدائرة ووفقاً للأحكام المقررة في قانون التنفيذ الأردني.
مدة تقادم دعوى فسخ البيع بالمزاد العلني
لا تسمع الدعوى بعد مرور سنة على البيع، كما لا يسمع أي ادعاء بالفراغ بحجة وقوع أخطاء شكلية في إجراءات التنفيذ ولا يشمل ذلك القاصر والغائب وفاقد الأهلية ولا يعتبر وقوع الاحتيال أو التزوير في التبليغات التنفيذية من الأخطاء الشكلية.
ماذا إذا قررت المحكمة فسخ البيع بالمزاد العلني؟
يبقى العقار مسجلاً باسم المحال عليه إلى أن يستوفي ما دفعه.
ملاحظة: – تطبق نفس الأحكام على بيع حصة المدين في العقار غير القابل للقسمة.
البيع المنقول بالمزاد العلني:
– بيع المنقولات سريعة التلف:
1- يتم بيع المنقولات سريعة التلف بمعرفة مأمور التنفيذ، ويقوم بإعداد “محضر ما بعد” بذلك.
2- يوضع ثمن المنقولات المباعة في صندوق دائرة التنفيذ.
– بيع المنقولات العينية أو الخاضعة للتسجيل:
1- توجيه “إخطار ما قبل البيع” إلى المدين، والذي يكون أمامه سبعة أيام من تاريخ تبلغه بالإخطار لمراجعة دائرة التنفيذ لأداء مبلغ الدين.
2- في حال انقضاء المدة القانونية دون قيام المدين بمراجعة دائرة التنفيذ وسداد الدين يتم ما يلي:
– ينشر مأمور التنفيذ إعلان للبيع بالمزاد العلني في صحيفة يومية واحدة، وعلى لوحة إعلانات الدائرة، وفي مكان وجود الأموال المحجوزة، وفي مكان البيع.
– يجري البيع في اليوم المحدد بحضور مأمور التنفيذ، والذي ينظم “محضر ما بعد” بذلك.
– يتضمن محضر البيع بيان إجراءات البيع، وما اعترضها من إشكالات، وحضور المدين من عدمه، والثمن الذي رسا به المزاد، واسم وتوقيع من رسا عليه المزاد.
– يدفع الشخص الذي رسا عليه المزاد (10%) من الثمن الذي رسا به المزاد بموجب وصل مقبوضات رسمي، وتودع مباشرة في صندوق دائرة التنفيذ.
– يطلع رئيس رئيس/ قاضي التنفيذ على محضر البيع، ويتخذ قراره بإعادة إجراءات البيع، أو بالإحالة على المزاود الأخير.
– إخطار المزاود الأخير رسميا بقرار الإحالة ليقوم باستكمال مبلغ الإحالة يضاف إليه الرسوم (6,.% رسوم طوابع، و3% رسوم أمانة).
– استيفاء باقي الثمن بموجب وصل مقبوضات رسمي وإيداعه صندوق دائرة التنفيذ.
– تنفيذ الإحالة بتسليم الأموال المنقولة المباعة إلى المزاود المحال عليه، وفي حال كان المال المباع خاضعا للتسجيل يتم تحرير كتاب بقرار الإحالة إلى الجهة المعنية ليتم تسجيل المال باسم المزاود.
– النص القانون في قانون التنفيذ على بيع الأموال غير المنقولة:
1- توجيه “إخطار ما قبل البيع” إلى المدين، والذي يكون أمامه سبعة أيام من تاريخ تبلغه بالإخطار لمراجعة دائرة التنفيذ لأداء مبلغ الدين.
2- في حال قيام المدين بمراجعة دائرة التنفيذ خلال المدة القانونية لأداء الدين، يتم إيداع المبلغ بموجب سند قبض رسمي في صندوق الدائرة، ويقوم مأمور التنفيذ بفتح “محضر ما بعد” يتضمن طلب المدين وقف البيع، أو تقسيط باقي المبلغ على سنة إذا كان ما دفعه جزء من الدين المطلوب.
3- يعرض المحضر على رئيس/ قاضي التنفيذ ليتخذ قراره بوقف البيع إذا تم دفع كامل المبلغ، أو بدعوة الأطراف لجلسة تنفيذية في حال طلب المدين تقسيط بقية المبلغ، وخلال الجلسة يصدر رئيس/ قاضي التنفيذ قراره بالموافقة أو رفض طلب المدين.
4- في حال انقضاء المدة القانونية دون قيام المدين بمراجعة دائرة التنفيذ وسداد الدين يتم ما يلي:
– يقرر رئيس/قاضي التنفيذ البيع بالمزاد العلني للمرة الأولى.
– ينشر مأمور التنفيذ إعلان للبيع بالمزاد العلني في صحيفة يومية واحدة، وعلى لوحة إعلانات الدائرة، وفي مكان وجود الأموال المحجوزة، وفي مكان البيع.
– فتح المزايدة بموجب الإعلان ابتداء من اليوم التالي لتاريخ نشره ولمدة 30 يوماً.
– يدفع كل مشارك بالمزايدة (10%) من قيمة العقار المقدرة لدى وضع اليد.
– بعد انتهاء الثلاثين يوماً يحال العقار إحالة مؤقتة على أعلى مزاود من قبل مأمور التنفيذ بموجب محضر رسمي يضمنه قائمة المزايدة، ويعرضه على رئيس/ قاضي التنفيذ.
– طرح العقار بالمزاد للمرة الثانية من قبل مأمور التنفيذ دون الحاجة للحصول على قرار بذلك من رئيس/ قاضي التنفيذ، ولمدة (15) يوماً من اليوم التالي لتاريخ نشر إعلان البيع، والذي يتضمن الإشارة إلى إحالة المال إحالة مؤقتة على المزاود الفلاني بقيمة كذا.
- يدفع كل مشارك بالمزايدة (10%) من قيمة العقار المقدرة لدى وضع اليد، ويستثنى من ذلك من قام بالدفع في المزاودة الأولى.
- في حال وجود مزاودين جدد يقوم مأمور التنفيذ بفتح “محضر ما بعد” جديد، ويعرضه على رئيس/ قاضي التنفيذ، والذي يتخذ قراره بالإحالة القطعية، أو بإعادة طرح العقار بالمزاد العلني لمرة ثالثة وأخيرة، وذلك بناء على ما يلي:
* إذا كان بدل المزاد لا يقل عن (75%) من القيمة المقدرة للعقار:
1- يقرر رئيس/ قاضي التنفيذ إحالة العقار المبيع إحالة قطعية على المزاود بالبدل الأعلى.
2- يتم الإعلان عن الإحالة القطعية، وطرح العقار للبيع بالمزاد العلني لمدة عشرة أيام بالنشر في صحيفة يومية واحدة، وعلى لوحة إعلانات الدائرة.
3- يتم إخطار المدين بقرار الإحالة القطعية.
بعد انتهاء فترة المزاودة :
أ- حضور المدين ودفع مبلغ الدين:
دفع مبلغ الدين لدى صندوق دائرة التنفيذ بموجب وصل مقبوضات رسمي.\
فتح “محضر ما بعد” من قبل مأمور التنفيذ يطلب فيه المدين وقف عملية البيع.
عرض المحضر على رئيس/ قاضي التنفيذ ليتخذ قراره بوقف البيع، أو بعقد جلسة تنفيذية إذا دفع المدين جزء من المبلغ وطلب تقسيط الباقي، وفي الجلسة يصدر قراره بالموافقة أو الرفض على التقسيط.
ب- انتهاء المدة دون تقدم مزاود جديد:
تكليف المزاود الأخير بدفع باقي الثمن والرسوم، مع إحضار واقع الحال بخصوص الحجوزات أو الرهونات الواقعة على العقار.
إذا كان المحال عليه هو الدائن أو أحد الدائنين، فيعفى بقرار من رئيس/قاضي التنفيذ من دفع كل أو بعض الثمن.§
إذا لم يقم المزاود الأخير بدفع المبلغ، يحق لكل من كان طرفاً في التنفيذ والبيع أن يطلب إعادة البيع، وبعد صدور القرار بالموافقة يتم طرح العقار للبيع بالمزاد العلني مرة أخرى يعطى المزاود المحال عليه كتابا موجها إلى دائرة التسجيل المعنية ليتم تسجيل العقار باسمه.
ج- تقدم مزاود جديد خلال المدة القانونية:
يحال المبيع إحالة قطعية على المزاود الذي تقدم بأعلى ثمن.
يتم الإعلان عن اسم من عرض الزيادة، ومقدار الثمن المعروض، إضافة إلى البيانات التي تذكر في الإعلان الأول.
يقرر رئيس/ قاضي التنفيذ إحالة العقار إحالة قطعية على المزاود بالبدل الأعلى.
يكلف هذا المزاود بدفع باقي الثمن والرسوم وإحضار واقع حال.
إذا كان المحال عليه هو الدائن أو أحد الدائنين، فيعفى بقرار من رئيس/ قاضي التنفيذ من دفع كل أو بعض الثمن.
يعطى المزاود المحال عليه كتابا موجها إلى دائرة التسجيل المعنية ليتم تسجيل العقار باسمه.
• إذا كان بدل المزاد يقل عن (75%) من القيمة المقدرة للعقار:
1- يقرر رئيس/ قاضي التنفيذ إعادة طرح العقار بالمزاد لمرة واحدة أخيرة، ولمدة (30) يوما اعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشر إعلان البيع في صحيفة يومية واحدة، وعلى لوحة إعلانات الدائرة، وعلى باب العقار المحجوز.
2- يدفع كل مشارك بالمزايدة (10%) من قيمة العقار المقدرة لدى وضع اليد، ويستثنى من ذلك من قام بالدفع في المزاودة الأولى.
3- ينظم مأمور التنفيذ “محضر ما بعد”، ويعرض ملف القضية على رئيس/ قاضي التنفيذ، والذي يقرر إحالة المبيع قطعياً بالثمن الأعلى، وطرح المبيع للمزاودة لمدة (10) أيام اعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشر إعلان البيع في صحيفة يومية واحدة، وعلى لوحة إعلانات الدائرة، وعلى باب العقار المحجوز.
4- يحق لكل مزايد غير ممنوع من المزايدة أن يزيد على الثمن بمقدار لا يقل عن (10%) من الثمن الذي أحيل به العقار.
5- يتم تبليغ المدين بالقرار.
6- يدفع كل مشارك لدى صندوق دائرة التنفيذ (10%) من الثمن الجديد الذي يزاود به.
7- ينظم مأمور التنفيذ “محضر ما بعد”، ويعرضه على رئيس/ قاضي التنفيذ، والذي يقرر فتح باب المزايدة بين المزاوديـن لمدة يحددها لا تتجاوز (15) يوما اعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشر إعلان البيع.
8- يقرر رئيس/قاضي التنفيذ إحالة المبيع إحالة قطعية على المزاود بالثمن الأعلى، أو على المزاود الأول في حال تساوي العروض.
9- إخطار المحال عليه بقرار الإحالة القطعية.
10- يتعين على المزاود المحال عليه أداء باقي الثمن والرسوم لدى صندوق دائرة التنفيذ خلال عشرة أيام من تاريخ الإحالة القطعية.
11- إذا كان المحال عليه هو الدائن أو أحد الدائنين، فيعفى بقرار من رئيس/ قاضي التنفيذ من دفع كل أو بعض الثمن.
12- إذا لم يقم المحال عليه بالدفع خلال المدة القانونية، يوجه إليه إخطار بضرورة دفع التزاماته خلال (3) أيام.
13- إذا لم يقم المحال عليه بدفع التزاماته بعد الإخطار فيحق لكل من كان طرفاً في التنفيذ والبيع أن يطلب إعادة البيع وفق الإجراءات التالية:
تقديم استدعاء طلب إعادة بيع إلى دائرة التنفيذ يتضمن ملف القضية.
يقرر رئيس/ قاضي التنفيذ إعادة البيع.
يبلغ قرار إعادة البيع لجميع أطراف القضية، وللمشتري المحال عليه المتخلف عن الدفع.
يعلن مأمور التنفيذ عن البيع.
إذا كانت هناك أي منازعة في قرار البيع،
يجب أن تقدم لرئيس/ قاضي التنفيذ بموجب “محضر ما بعد” قبل ثلاثة أيام على الأقل من موعد البيع، ليفصل فيها على وجه السرعة.§
تجري المزايدة الجديدة لمدة (15) يوماً اعتبارا من اليوم التالي لتاريخ صدور قرار رئيس/ قاضي التنفيذ بإعادة البيع، ولا يحق للمشتري المحال عليه المتخلف عن الدفع الاشتراك في هذه المزايدة.§
ينظم مأمور التنفيذ “محضر ما بعد”، ويعرضه على رئيس/ قاضي التنفيذ، والذي يقرر الإحالة القطعية على المزاود الجديد بالثمن الأعلى، ويلزم المشتري المتخلف عن الدفع بفرق الثمن.§
يودع المزاود المحال عليه الجديد الثمن وكافة الرسوم والنفقات لدى صندوق دائرة التنفيذ خلال (10) أيام من تاريخ الإحالة القطعية.§
يعطى المزاود المحال عليه كتابا موجها إلى دائرة التسجيل المعنية ليتم تسجيل العقار باسمه
– عند صدور قرار الإحالة القطعية في جميع الحالات السابقة
، يستطيع المدين إلغاء قرار الإحالة خلال (15) يوماً من صدوره، وذلك بإيداع مبلغ يكفي لسداد الديون المستحقة عليه، ووفق الإجراءات التالية:
1- يقوم المدين بإيداع مبلغ في صندوق دائرة التنفيذ يكفي لسداد ديون كافة الدائنين الحاجزين، والمبلغ الذي صرفه المزايد (الـ 10%) في إجراءات المزايدة.
2- يطلب المدين بموجب “محضر ما بعد” إلغاء قرار الإحالة القطعية.
3- يصدر رئيس/ قاضي التنفيذ قراره بإلغاء الإحالة القطعية.
4- يحق للمدين أو ورثته استرداد المال غير المنقول المباع خلال سنة من تاريخ التسجيل باسم المحال عليه إذا دفع بدل المزايدة والرسوم وكافة النفقات، لذا لا يجوز للمحال عليه خلال هذه المدة التصرف في ذلك المال بالبيع أو الرهن أو الإفراز أو المبادلة أو الهبة.
دفع المبلغ إلى الدائن:
– يتم دفع المبالغ التي تم إيداعها في صندوق دائرة التنفيذ إلى الدائنين على النحو التالي:
1- إعداد قائمة توزيع مؤقتة لتقسيم المبالغ على الدائنين.
2- عرض القائمة على رئيس/ قاضي التنفيذ ليقرر القسمة حسب ترجيح الديون.
3- تبليغ الأطراف ذوي العلاقة بمراجعة دائرة التنفيذ لتقديم أي اعتراضات أو دفوع خلال أسبوع.
4- يتخذ رئيس/ قاضي التنفيذ قراره باعتماد قائمة التوزيع نهائيا إذا لم تقدم اعتراضات، وفي حال تقديم اعتراضات من خلال “محضر ما بعد” ينظر فيها على وجه السرعة، ثم يقرر قائمة توزيع نهائية.
5- يدفع المحاسب لكل دائن نصيبه بموجب وصل ردّية بواسطة شيك، ويتم تثبيت ذلك من خلال “محضر ما بعد”، وفي حال كان أي مبلغ في القضية يزيد على (1000) دينار فيتم رده بعد صدور قرار من رئيس/ قاضي التنفيذ برد المبلغ.
– إذا كان المبلغ المستوفى قسطاً من أقساط تسوية، أو عبارة عن نفقة، فيتم دفع المبالغ المتبقية وفقاً للفترة الزمنية المتفق عليها أو المحكوم بها.
